第7章 物业管理.ppt

第七章 物业管理 §1 物业管理基本知识 一、物业管理的含义 《物业管理条例》第2条对物业管理进行了定义，“本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。” 二、物业管理的特点 （1）契约性。物业管理企业的管理服务业务不是自然获得或通过指令性取得，而是通过招投标方式获得，并与业主委员会签订物业管理服务合同。是一种市场双向选择行为。 （2）服务性。物业管理活动是为业主提供便利高效的服务活动，这种服务性通过对所服务的区域内的环境及公共秩序的维持，以及对房屋及相关设备设施的维护、养护和管理来体现的，物业管理属于第三产业中的服务业。 （3）有偿性。 三、物业管理的原则 产权与经营管理权相分离的原则 住宅小区产权的多元化，不同的产权人有不同的管理要求；但住宅小区的系统性和整体性，要求实行统一管理。 专业管理和业主自治自主管理相结合 有偿服务和合理分担的原则 四、我国住宅小区物业管理发展历程 物业管理的萌芽与兴起（1988—1993年） 物业管理快速发展期（1994年—2002年） 规范健康发展期（2003年—至今） 《物业管理条例》（2003） 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003年）、《业主大会规程》（2003年）、《物业服务收费管理办法》（2003年）、《业主临时公约（示范文本）》（2004年）、《前期物业服务合同（示范文本）》（2004年）、《物业管理企业资质管理办法》（2004年） 五、物业管理的种类 前期物业管理 正式物业管理 六、 物业管理的基本环节 1、 物业管理的策划阶段 物业管理的早期介入；物业管理方案的制定；选聘物业管理企业。 2、物业管理的前期准备阶段 物业管理企业的机构设置 物业管理制度的制定 房屋维修制度、绿化管理制度、治安保卫 制度、消防安全制度、车辆管理制度、设施 管理制度 、保洁管理制度 3、物业管理的启动阶段 物业的接管验收、办理客户收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资料和客户资料。 用户入住 包括入伙工作方案、收楼须知、业主收楼验收文件、业主公约、业主手册、物业管理前期服务协议等文件； 入伙工作流程 （1）开发商给业主发出《入伙通知书》和《收楼证明书》 （2）业主在办理入伙时带齐所有原件并提交《收楼证明书》(原件)、《房地产买卖合同(预售)》(复印件)、《公证书》或《公证书》证明(复印件)、身份证或护照(复印件)、《授权委托书》或委托《公证书》(原件)，以公司名义购买的还需提交《营业执照》或《商业登记证》(复印件)、《法人代表证明书》、《法人代表授权委托书》或董事会记录《授权委托》(原件)及公司的公章。 （3）业主在入伙办理现场，先到入伙接待处登记，并由接待处人员给业主介绍入伙情况细节。 （4）缴费 （5）验楼 （7）收楼 （8）交接 §2、业主及业主大会 一、业主及其权利、义务 (一)业主及业主自治管理 业主，就是房屋的所有人。业主的自治管理是通过自治团体组织及自治公约来实现的，它包含自治和自律两个部分，其基础核心是业主委员会与业主公约。 （二）业主的权利和义务 业主在物业管理活动中，享有如下的权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 ； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 ； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用。 二、业主大会及职责 （一）业主大会 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权利机构。 （二）业主大会会议 1．会议类型 业主大会会议按照召开的时间和情况不同，分为定期会议和临时会议。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （1）20％以上业主提议的；（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情