第二章 房地产市场课件.pptVIP

第二章 房地产市场;第一节 房地产需求;（二）房地产需求的类型 根据房地产需求的目的来分，房地产需求分为以下三种： （1）生产性需求。这是指用来满足工商、服务、娱乐、文教等行业生产和经营场地所需而形成的房地产需求，生产性需求的主体是各类企事业单位及个体工商业者等，生产性需求的房地产具有非常明显的地域性和集聚性。 （2）消费性需求。这是指用来满足人们居住需要的房地产需求，消费性需求主要是住宅，需求主体是居民。 （3）投资性需求。投资性需求又称保值增值性需求，是指购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式加以储存，在合适的时候出售或出租，以达到保值增值的目的。 根据需求的主观能动性来分，房地产需求分为以下两种： （1）主动需求。购房者主动出资购房，这种需求能扩大社会对房地产的总体需求，如生产性需求、投资性需求、改善居住条件的需求等，这是一种增量需求。 （2）被动需求。购房者被动购房，这种需求对房地产的需求和供给总量不会产生大的影响，但会对房地产的需求结构产生一定的影响，如拆迁。;二、影响房地产市场需求的主要因素 （一）影响房地产需求的宏观因素 （1）国民经济发展水平。房地产需求与国民经济发展水平呈正相关关系。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：一是投资规模，房地产在固定资产投资中占有相当的比例；二是国民收入水平，国民收入水平是制约个人可支配收入的主要变量，也是企业扩大再生产能力的重要指标。从国外房地产业发展历程来看，人均国民收入1000 ~ 4000美元的时候是房地产业高速发展的时期，我国目前正处于房地产的高速发展时期。 （2）城镇化水平。城镇化是社会经济发展，特别是工业化的必然结果，城镇化水平包括城镇数量规模的扩大和城镇人口的增长两个相互联系的方面，每一个方面的发展都会对房地产的需求产生影响。 （3）消费者收入水平和消费结构。消费者收入水平对房地产需求的影响表现为直接影响和间接影响两方面，居民消费结构对对房地产需求的影响主要表现在住房消费占居民收入的比重，这个比重将直接影响到住房租售购买力。 （4）国家有关经济政策。国家的土地政策、货币政策和财税政策以及投资软环境等都会对房地产的生产性需求和消费性需求产生很大影响。 （5）灾害。战争、瘟疫、自然灾害都会不同程度地影响国家、地区或城市的房地产需求。;（二）影响房地产需求的微观因素 （1）房地产价格。在正常情况下，价格和需求量之间存在着反方向变动的关系。 （2）消费者心理因素。其一是预期，一般来说对房地产生产性需求的预期主要取决于对未来经济发展形势的预测，对房地产消费性需求和投资性需求的预期主要取决于对价格变动的预测；其二为投机，投机产生的初期，房地产的利润空间较大，当投机成为一种普遍现象时，房地产价格会被疯狂抬高，致使终极消费者的利益受损。因投机产生的房地产繁荣景象，实质就是房地产泡沫。 （3）开发商本身的情况。开发商本身的情况包括美誉度、品牌、运作能力等，它们都会影响对房地产的需求。 （4）物业管理及消费群构成对房地产需求的影响，即通常所说的“物以类聚，人以群分”。 （5）房地产项目本身的品质。房地产项目本身的品质包括位置、环境、风格、品位、用材、交房时间等。;（三）房地产需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 房地产需求的价格弹性分为以下三种情况： （1）当房地产价格在一定幅度内变化时，其需求价格弹性较小，或称为缺乏弹性，主要体现在商业用房和普通住宅上。 （2）当房地产价格超出一定幅度而继续上涨时，其需求价格弹性较大，或称为富有弹性，主要体现在高档住宅、别墅上。 （3）在一些特殊的场合，房地产需求价格弹性反映出一些特殊的规律。比如对生产经营用房来说，房地产租金支出在经营者总支出中所占的比例也是影响其需求价格弹性的重要因素，租金支出所占比例高的房地产，其需求价格弹性较大，所占比例低的房地产，其需求价格弹性较小。 2、房地产需求的收入弹性 一般来讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区经济发展水平以及国民收入水平有密切的关系，在不同的经济发展水平和阶段，其房地产需求的收入弹性是不同的。在发达国家和落后国家，房地产需求的收入弹性较小，在发展中国家和地区，房地产需求的收入弹性则较大。;第二节 房地产供给; （4）房地产供给的滞后性和风险性。房地产商品价值高，生产周期也比较长，一般要2年甚至更长。较长的生产周期决定了房地产供