第三章 市场比较法课件.ppt

第三章 市场比较法;;;三、应用条件;四、市场比较法估价步骤;五、调查与选择比较案例;;;;3.修正公式 交易情况修正后的交易案例价格 =;交易形式;（二）、估价期日修正 1.估价期日----估价结果对应的日期 2.修正目的 交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，前者发生在前。此间，土地价格很可能发生变化。进行期日修正，使比较案例的价格符合估价期日的实际市场价格。;;举例： 城市地价指数表;;（三）、区域因素修正 1.概念 是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格产生影响的因素。 2.区域因素修正步骤 1）确定比较因素 2）评价各因素的比较修正系数 3.计算公式 ;;因素;（四）、个别因素修正 宗地位置、面积、形状、开发程度、临街状况、规划限制条件等 （五）、土地使用权年期修正 1.实质：消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。 2.修正方法： 1）计算使用权年期修正系数 ;;;（六）、容积率修正;;八、确定比准价格 1.概念 通过对所选择的市场交易案例分别进行交易情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用年期修正、容积率修正等修正调整之后，即可得出待评估土地的试算比准价格。 2.确定方法 1）算术平均法 2）加权平均法 3）取中位数或众数法;实例：;;;当地国土部门公布的商业用地容积率修正系数表;;实例2;表1 待估宗地与各交易实例条件;2、土地还原利率为8%； 3、该市住宅地价指数以2000年12月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点，从2003年起每月上涨0.5个百分点； 4、该市住宅地价的容积率修正系数如表2。;(二)要求： 根据上述资料估算出待估宗地在2003年10月1日土地使用年限为70年的土地价格。 （三）解题过程 根据题意采用市场比较法评估。 1、进行交易日期修正;2、编制土地使用权年期修正指数;3、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。 4、确定区域因素和个别因素条件指数 根据题意，表中指数为交易实例与待估宗地相比，因此，确定待估宗地的条件指数为100，各交易实例条件指数按表4中给定数???确定。;5、修正各交易实例价格;6、待估宗地价格的确定;市场比较法练习题;2、采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格1000元/ ㎡ ，如果交易方式修正系数为：协议0.5，招标0.75，拍卖1.0，则修正后的交易案例地价为（? ）元/ ㎡ 。 A.?500?? ?B.?1500?? C.?1667?? D.?2000 ;多项选择