房地产法--交易法律制度(一)课件.ppt

房地产交易概述;第一节 房地产交易概念 ;房地产转让、抵押和房屋租赁;二、房地产交易特征 ;不能进行房地产交易的情况;第二节 房地产交易一般要求;房地产交易合同成立的特殊要件;房地产交易合同成立的行为承诺;缔约过失责任;二、房地产交易合同的有效;有效的房地产交易合同;无效的房地产交易合同;效力待定的房地产交易合同;可变更、撤销的房地产交易合同;三、房地产交易合同的生效 ;四、房地产交易的物权变动;小结：房地产交易的法律流程;房地产转让制度 ;第一节 房地产转让概念;二、房地产转让的法律特征;（三）房地产转让的方式包括买卖、赠与和其他合法方式;（四）房地产转让属于要式民事法律行为;第二节 房地产转让条件; （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 ;（三）依法收回土地使用权的;（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 ;二、房地产转让的必备条件; （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让必备条件;可以不办理出让手续的情形;第三节 房地产转让合同;房地产买卖合同;房地产赠与合同;房地产产权互换合同;二、商品房买卖合同示范文本; ; ;三、房地产转让中的特殊问题;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。 第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： 　　(一)房屋共有人行使优先购买权的; 　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; 　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的; 　　(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。;关于优先购买权的救济;抵押房地产买卖问题;2009.3-55．甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的？ 　　A．不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权 　　B．如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户 　　C．如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户 　　D．如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户 ;优先购买权问题;典当概述;“当”就是现行担保法上规定的“质押”。假设我们现在急用一笔钱，又不想向亲戚朋友借，我们就可以把家里暂时不用的财产如首饰，拿到当铺去“当”一笔钱。实际是我们从当铺借款，把自己的财产（如首饰）交给当铺作为担保品（称为“质物”），当铺对该质物（首饰）享有一种担保物权，称为“质权”。我们从当铺取得借款的同时拿到一张“当票”，“当票”就是质押借款合同书。在我们与当铺之间的质押借款合同关系中，当铺是出借人和质权人，我们是借款人和出质人。“当票”上约定的期限届满，如果我们的经济情况好转，就可以拿一笔同样数额的钱附上约定的利息，到当铺把首饰“赎”回来。实际是清偿我们欠“当铺”的债务，使当铺在我们的首饰上的质权归于消灭，当铺当然会把首饰退还我们。如果我们的经济情况没有好转，拿不出钱去“赎当”，就成了“死当”，当铺即取得首饰的所有权，我们对首饰的所有权归于消灭，当然我们欠当铺的那笔债务也一笔勾销。等于是以首饰的所有权“抵偿”了我们欠当铺的债务。;因为经营当铺是一种特殊营业，当铺对我们的首饰享有的担保物权，叫“营业质权”。“营业质权”是一种特殊的“质权”，要说明其特殊性，须先说明什么是“质权”。按照我国担保法第六十三条的规定：所谓“质权”，是指债务人将自己的动产交给债权人占有，作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人以该动产折价或者从拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的权利。用动产如珠宝、首饰等设定的质权，称为“动产质权”，用财产权利如股票、汇票、存款单、国库券等设定的质权，称为“权利质权”。【这里有个“清算”的义务，否则构成“流质条款”而无效】;人们习惯于将“典”、“当”并提，而其实“典”和“当”是不同的法律制度。“当”就是“当铺”，是“营业质权”。现在介绍“典”。“典”是“典权”，是中国特有的民法制度。中国传统思想认为，子孙如果出卖祖宗留下的产业（房屋、土地），就是“败家子”、“不肖子孙”