基于quot;微更新quot;的老城区住房产权与规划策略研究——以厦门老城为例.pdfVIP

【文章编号】1006～3862(201s)11一005l—06 城豢更新 基于“微更新”的老城区住房产权与规划策略研究 ——以厦门老城为例 何子张 洪国城 (厦门市城市规划设计研究院规划研究所，福建厦门，361012) 【摘要】全面拆除重建的老城改造模式在政治、经济、社会和文化层面上都面临困境。超越以拆迁收储为主导的传统模式，探 索在整体保护的前提下，以产业升级、环境整治乖基础设施改进相结合的老城“微更新”模式。以厦门营平街区为例，分析其 改造和规划演变历程，提出以公房引导与私房自主更新相结合的老城区住房产权处理与管理策略。以公房作为政府掌控的 空间资源，通过管理和政策机制的改进，腾退公房，通过街区运营机构引导文创产业入驻，激活老城产业活力；以公房改造为 契机，塑造街巷内部公共空间，完善街巷网络，通过破墙开店，再造内街骑楼和小广场；以公房置换私房的形式，解决公私有房 混杂的问题。研究私房产权处理难点的应对细则，出台鼓励私房翻改建的配套政策。街区整治规划应明确建筑分类分级保 护改造策略，应用市场机制激发私房业主自主更新的积极性；出台“居改非”、“平改坡”、设计与改造代理、金融财税扶持政策； 引导成立社区自治组织，完善自治规则。规范自主更新管理和运作机制。 【关键词】老城整治；私房；公房；政策设计；规划策略；厦门 【中图分类号】Tu984 【文献标识码】A 了如此巨额的资金，也无法保证拆迁安置能够顺利 1 以征地拆迁为主导的厦门老城改造模式 完成，还需要投入巨大的行政资源进行社会动员和 之困境 维稳，因此基层政府都视老城拆迁工作为畏途。即 厦门老城主要是指位于厦门本岛东南隅，集中 使改造顺利完成了，由于本岛开发容量已经饱和， 形成于1920—1930年代的城市建成区¨。。改造主 以大幅度增加开发强度的改造必然对城市景观风 要发生在1990年代至20lO年期间，这期间改造以 貌和地方文化造成巨大破坏，不符合控制本岛开发 征地拆迁为主导，采用大规模物业开发的模式，强 的城市战略，更不符合保护城市文化风貌的要求。 调经济上的就地平衡。厦门营平片区作为老城区 总之，以征地拆迁为主导的老城改造模式在经济、 的重要组成部分，沿鹭江道周边开发了建设银行大 社会、文化和政治上都面临困境。 厦、财富中心等高层综合楼。近年来随着国家对国 从2010年开始，厦门开始探索老城“微更新” 有土地征收政策的收紧，特别是2叭1年《国有土地 的整治模式，即在整体保护老城城市肌理和风貌的 上房屋征收与补偿条例》出台，厦门以商业开发为 基础上，通过自下而上的动员和居民参与，创造出 目的的旧城改造全面受阻。首先是随着拆迁补偿 有影响力、归属感和独特的社区文化及空间形 和安置标准急剧上升。以邻近的湖滨一里、四里为 态拉o，本文主要以厦门老城的营平街区展开研究。 例(图1)，按照就地安置的原则，开发强度增加两倍 2公房的腾退与激活策略 以上．而且需要城市政府补贴40亿元才能平衡，还 不包括由于开发容量大幅度增加所引起更加尖锐 2，l 公房是激活老城的触媒 老城区分布着大量的公房(表1、图2)。营平 的小学等公共服务配套短缺问题。即使政府补贴 片区内现有公房19．44万m2，居住着3936户住户， 片区内公房住户占片区内总住户60％，却只占据了 基金项目：国家自然科学基金资助项目：基于“社会一空间统一 片区住房面积的40％1。公房分为单位公房和直 体”的城市空间成长机理与