东方伦敦全案王133课件.doc

东方伦敦·定案 方案在实施前，先分析全国排名前10的商业街或综合体方案： 、中国十大成功商业街典范 NO.1香港铜锣湾 集巴黎的奢华，米兰的典雅，伦敦的经典和纽约的简约风格于一身，这便是赫赫有名的香港铜锣湾了。前身是电车厂的时代广场，现在是香港十大景点之一的铜锣湾，有着琳琅满目的美，尽显都市之魅力；在利园的名店坊，有小巧精致的街道，有小雕塑喷泉和座椅，咖啡店精致的户外座位让欧陆情调洋溢；从时代广场、崇光百货一带让人炫目的玻璃墙、钢铁和快速的脚步进入渣甸街，一路极现代与极市井的景观相交汇，铜锣湾的风情万种让人眼花缭乱。 NO.2上海南京路 南京路是上海最早的一条商业街，原称花园弄，19世纪初期，就有四大著名环球百货商店：“永安”、“先施”、“新新”、“大新”（如今已成为上海最大的百货、服装、食品商店），是富人聚集区，各行各业的商人择此风水宝地开设了数以百计的大店、名店。上世纪20年代以后南京路便是“十里洋场”，灯红酒绿，成为上海最繁荣的商业街。 南京路东起外滩，穿越26条马路，横贯上海市区中心，西至静安寺，与延安西路交汇，全长5.5千米。现在的南京东路，1865年改为南京路，南京西路从前称静安寺路。解放前的南京路既是帝国主义耀武扬威的“十里洋场”，又是一条富有革命传统的马路。解放后的南京路被誉为“中华商业第一街”。南京路上的上海第一百货商店、上海华联、上海新世界商城为中国零售商业企业的领头羊。 NO.3成都春熙路 历经82年岁月洗礼，这条取“熙来攘往，如登春台”美意的商业街，今天已经成为成都魅力的代名词，从多方面延伸着她的影响力。它是成都的时尚公告牌，一个世纪的商业人气和成都美女都流经这里；它是成都的流行文化站，全国的街头潮流和品牌在这里跳动着同一脉搏。它照亮成都的夜与昼，并点燃了整个城市的浮华，成为成都的时尚之心。 NO.4北京王府井 与周边拥堵的交通状况相比，南起东长安街，北至中国美术馆总共3华里长的王府井大街可谓一个悠闲而热闹的真空地带。数百家著名的国内商号与海外品牌汇集在这条“寸土寸金”的商业街上，与京城古朴的文化氛围及炫目的商业气息相映成趣。有一百年历史的王府井商业街的特点就是铺子老、名号大、街道宽、气派足，而这些在中国的商业街中，恐怕也只有占尽京城地利之便的王府井商业街能独享其尊了。 NO.5 台北西门町NO.6广州北京路NO.7重庆解放碑 NO.8 武汉江汉路NO.9南京湖南路NO.10 哈尔滨中央大街 哈尔滨中央大街 成都春熙路中山广场 第二章 东方伦敦营销战略 （一）东方伦敦主题定位 三台需要的是商业中心（街），还是大型商场？ 本案分析前，我们走访、分析了“北京王府井、上海南京路、成都春熙路，也考察了万达全国六家店”。也做了三台约1100人的调查。我们得出的结果是，“三台需要的是一个中心，而不只仅仅是一座商场”。这座中心包含了主题街区、商业广场、商场，是一座聚全县人气、财气的中心，是外部了解三台的窗口，是三台人的骄傲。不光代表的是你、我、他，还有三台的城市形象。 为什么选择商业中心，而不是商场式的中心？ 在中国有千条成功的商业街，也有成功的商场，而“内商业中心只有万达一个”。 在光华广场（省委党校对面）模仿万达打造跨廊式商业街，沦为学校的失败案例；在绵阳三鹏广场，连廊式商业街商气至今无法形成。万达的内商业中心模式不是每一个地方都是适合的，不是谁都能玩转的。万达集团经过数十年的发展，积累了丰富的资源，每一座商业中心万达持有物业达到50%以上。万达选择的是做商业区的万达，而不是这座城市的万达。 在三台消费潜力尚达到不到商场式消费中心的时候，我们建议在这座城市中心建设一座五星级商业广场或商业街区“简称：商业摩”。 大十字·东方伦敦 承载了148万三台人的梦想天堂，这座2000多年历史城市的中心重获青春。我们赋予它无限荣光，实现中心价值最大化，做这座城市的心脏。 大十字商业街或大十字中心广场，而不是大十字商场。不用冒险去赌输赢，要用最好规划实现价值。 (二) 详细业态规划： 1、商业街规划 2、商业业态规划 （三）东方伦敦商业方案调整 1、商业方案调整 商业整体新增 一期商业商铺调整 （四）东方伦敦商铺营销战略 1、前期战略：边修建“便”经营 “选品牌聚人气”当主楼修建至3楼时便按照规划业态强势引入品牌商家入驻，以此达到楼未建商气成、楼未售商气聚。 执行方式：高层修建至交房一般在2年左右，我们利用中间空档期吸引人气制造商气，而在对外销售时再从客户手中返租2年，达到商铺前后使用期在4年，4年时间达到商气过度与形成；根据商家品牌可以给予0.5年