基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究李光照.pdfVIP

， 2010 年第7 期 经济研究导刊 No．7 2010 总第81 期 ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No．81 基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究 李光照 （天津滨海新区投资集团，天津 300134 ） 摘 要：我们在房价收入比的基础上，发展并创新性地提出了“指标修正法”的概念与公式。房价收入比指标主要 是根据过度的房地产市场投机需求来设计的，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指 标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投 机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。指标修正法以房价收入比指标为基础，运用模型测算出该指标 的客观综合评价标准。将此方法运用到上海房地产市场的泡沫的实证分析中，从而给出了更加客观的评价指标。研究 结果表明，采用指标分析法，可以简单快捷的判断一个局部地区的房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度，在 对市场发展趋势的分析判断时也可以参考该指标，有利于对市场做出更理性的趋势分析。 关键词：指标分析法；房地产市场泡沫；房价收入比；指标修正法 中图分类号：F29 文献标志码：A 文章编号：1673- 291X（2010）07- 0137- 04 贷危机的影响，目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观 前言 望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发，势必刺激 所谓房地产泡沫，是指由于人们在投机获利的预期下狂 房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅 热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，或 速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升，这就极易形成土 房地产总市值中被过度需求拉高的部分，大大超过了真实需 地投机，产生地产泡沫。因此，未来一两年上海房地产业运行 求决定的实际总市值，其中超过的部分就是房地产泡沫。即 中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界 由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的 人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。 [1] 非平稳性上涨 。传统的自然周期理论认为，房地产泡沫产生 一、房地产泡沫的成因 于房地产周期的第三阶段，此时房地产的供给增长速度大于 房地产的需求增长速度，空置率呈上涨趋势，且房价持续大 1.土地供给缺乏弹性。众所周知，土地资源最大的特征就 幅度上涨，由于房价的持续上涨，部分房地产开发商在利益 是稀缺性和不可移动性，而且随着国家经济的快速发展，对 追逐的刺激下，更加加大房地产开发投资，空置率大大超过 土地产生大量的需求，使得这种稀缺性更为突出。因此，与其 10％的界限，房地产市场出现严重的供给过剩，销售状况不 他生产要素相比，土地的供给弹性就很小。土地资源的这些 佳，大量房屋空置，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。房地 特点决定了土地价格会不断上涨。由于房地的不可分性，从 产泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶 而使房地产价格偏离其实际价值，为泡沫的产生提供了基础 段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区 条件。 的泡沫则具有明显的负面作用，房地产泡沫的破裂还可能产 2.投机需求的膨胀。消费者的需求分为真实需求和投机 生金融危机或经济危机。