房地产估价方法收益还原法课件.ppt

第五章 收益还原法;重点掌握内容： 重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。 难点：求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定；以及确定报酬率。;概念 是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。 ;理论依据： 预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 房地产的价格 ＝ 例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。;普通适用的收益还原法的表述： 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。;适用对象和条件 适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益即可 ； 适用条件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，因此，收益法的适用条件是房地产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。;收益还原法的操作步骤 运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料； ②预测估价对象地未来收益 ③求取报酬率或资本化率 ④选用适宜地收益法公式计算收益价格 ;第2节 现金流量与资金时间价值;现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 ;(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。;资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后得到的本利和为l 060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这60元是1 000元在1年中的时间价值。;对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。 (2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。 ;利息与利率 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为： F n ＝ P ＋ In 式中 F n －本利和； P－本金； In－利息；;利率 利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。 i ＝ x 100% 式中 i1 － 一个计