2010年1季度北京市写字楼指数分析报告课件.ppt

;1;总体指数： 写字楼加权平均租金= 197.88元/月.平方米 环比上涨4.56% 写字楼指数＝111.20 写字楼加权入住率＝91.57% 环比上涨0.45%;;宝揍沛萧弃顺影登铅徒策狐啸尚芝扬霄存沈村菜巷拎镭伐葡位材稀晕春匝2010年1季度北京市写字楼指数分析报告课件2010年1季度北京市写字楼指数分析报告课件;一季度：写字楼买卖渐趋活跃;2;CBD商圈; 本季度CBD区域成熟项目基本表现平稳，区域平均租金入住率水平均平稳上涨。但新项目表现较为抢眼，大单成交均在新项目中完成，如银泰中心东塔签约联合资讯，成交面积约2000平方米；麦田地产签约中环世贸D座约1500平方米；远洋光华国际在本季度有3个大单成交，分别是松下签约7500平方米，凯撒国旅签约5000平方米，嘉利公关签约1200平方米。中海大厦也在一季度接连成交天宝寰宇1800平米/整层、御泰中彩投资 1860平米/整层、展世鹏宇1477平米/整层，表现也是相当不俗；富力中心也成交了智联易才人力资源顾问有限公司2595平米。?;金融街商圈;本季度除平安大厦、通泰大厦、建威大厦、首都时代广场等几个老项目租金维持在180元/平方米.月左右以外，其余主流甲级写字楼平均租金基本在250-320元/平方米.月左右。政府扶持使得金融街区域在金融危机中一直逆市上扬，而伴随经济全面复苏，金融街区域甲级写字楼入住率再创新高。考虑到未来金融街区域甲级写字楼供应有限，区域高企的入住率将进一步推高区域甲级写字楼租金价格，金融街区域在未来一段时间内或许会有客户重组现象发生。;东长安街商圈;本季度东长安街区域甲级写字楼租金涨幅位居六大传统商务区中第二位。春节过后东长安街区域、东二环区域部分甲级写字楼率先涨价。东长安街区域以华润大厦为代表，租金上涨近15%，随之区内其他甲级写字楼租金也纷纷出现不同程度的上涨。;中关村商圈; 在过去一年，中国经济的发展令世界瞩目，内资企业尤其是高科技、金融等行业内企业发展迅速，北京西部写字楼市场需求持续增长。本季度中关村区域写字楼出现价格普涨，个别项目租金涨幅甚至在20%以上。入住率方面，本季度第三极项目由于第三极书局的迁出（总面积约20000平方米）而导致该项目入住率由上季度的几乎满租降至目前的50%。同时区域的次新项目，如欧美汇等，吸引了区内的一些成熟项目的老客户，因此本季度中关村区域甲级写字楼平均入住率出现了较大幅度的下降。 本季度中关村区域中信国安数码港项目整栋共4.2万平方米，被某国字头电力行业集团公司收入囊中。中关村区域写字楼需求进入新的阶段。在新增项目供应不足的市场条件下，区内老项目也成为客户关注的热点。未来一段时间内，不排除仍会有类似的成交出现在中关村区域。;燕莎商圈; 在区域平均租金持续下跌5个季度后，本季度燕莎区域甲级写字楼平均租金终于出现回升。燕莎区域因其毗邻使馆区，区域内外企比重较大，因此其区域市场对宏观经济波动最为敏感。在2008年金融危机到来之时，该区域率先降价，在租金持续下跌的同时，其租金下跌幅度亦较大，而当面对目前的经济全面复苏，区域租金价格反弹趋势亦很强劲。但受部分项目如亮马河大厦、鹏润大厦、新恒基、现代汽车大厦等项目客户流失严重（部分项目本季度入住率下跌10%以上），本季度燕莎区域加权平均入住率呈下降趋势。 望京、酒仙桥区域的强势崛起对燕莎区域而言是最大的威胁，在未来一段时间，燕莎区域要保持较高的入住率仍需要同此两区域进行激烈竞争。;朝外及东二环商圈; 春节过后，伴随市场复苏，东二环区域以居然大厦为代表的次新项目率先掀起区域“涨价潮”，区域内成熟项目也纷纷调整租金价格。但本季度东二环区域甲级写字楼平均入住率却并未得到提升，本季度东二环区域加权平均入住率环比下跌0.84个百分点，区域甲级写字楼入住率进一步下滑。造成平均入住率下滑的主要原因在于目前东二环区域成熟项目中有部分项目，如联合大厦、泛利大厦等已经具有较长年限，相对新项目而言竞争乏力，因此造成了较大的客户流失，而区域内的新项目及次新项目，如居然大厦、第五广场、来福士广场等虽吸引了众多客户入住，但其入住率目前基本仍在80%以下，尚不足以被纳入成熟项目监控体系内。 随着次新项目的逐渐成熟，东二环区域成熟甲级写字楼将面临新的格局。;近期热点讨论;