20101031株洲_中瑞曼哈顿花园一期一批价格报告课件.ppt

*;*;;1.3市场分析;1.1项目概况; 总占地面积：61165.51 ㎡ 总建筑面积：267929.99 M2 1#、2#、3#建筑面积：34774.37㎡ 总容积率：3.79 一期容积率：3.2 1#、2#、3#总套数：273 园林风格：美式风情园林 建筑形式： 3栋22F～ 24F高层 建筑风格：ART DECO;芦淞商圈内地段优势 原生态的龙泉山资源 美式风格板式高层建筑形态； 豪华五星级主入口; 低梯户比、高实用率 100%南向、部分100%南北通透 高标准打造产品硬件。 ;项目形象定位——非凡背后的密码;1# 166平米四房;1.2目标及问题;关于项目运作目标的沟通;目标下的问题;1.3市场分析;政策分析;新政对于株洲房地产市场的影响预测： 将会对消费者的消费心理产生不良影响，消费冷战开始，消费者的观望情绪加重，楼市新一轮博弈开始。 后期涨价愿望破灭。 部分开发商资金链紧张，后市降价成为必然，信贷收紧，曲线房贷也被叫停，市场最初将会出现一段博弈期，楼市销量在一段时间内将会下滑，但是博弈下去，部分中小开发商的资金链将会日趋紧张，不得不降价来换取销量，所以后市降价成为必然趋势。 对80后群体的首次置业需求伤害比较大，首付比例提高到30%以上，增加一成首付，对刚成家立业的80后是一个很大的负担，很多初次购房者可能会因此望而却步，这一政策必然会造成株洲楼市成交量的下滑。 四季度大户型销售将会出现困难，购买150以上的大户型的多属于第三次置业，但是全面叫停第三套及以上购房贷款后，购买大户型面临要付全款的可能，必然给大户型的销售带来困难。;户型的主力面积区间为130~140平米，总价多数集中在50万左右，符合市场需求;2010年下半年;1.3市场总结;1.4客户分析;客户分析——针对认筹客户通过问卷进行分析;目前认筹客户对于楼层及房号的选择集中在6-15层，应从价格体系进行有效分流与引导;东面01单元需求最多，在价格上需引导03单元；2房较为均衡;通过展示与推广，客户对项目的关注重心发生转移，价格仍是客户关注的主要因素。;价格敏感点分析;刚需及改善性购房需求为诚意客户主要构成，表明诚意客户具有一定抗政策风险能力。;客户关注楼盘主要集中在山水国际、经世皇城，少数关注桂花名城。;客户分析小结;2.定价策略及方法;2.1定价关键因素分析;定价基础：2#开盘能否100%销罄，对于整个项目的销售起到至关重要的作用，他是项目后期销售速度与价格提价的基础。;定价策略关键因素分析;展示;电视;2#开盘100%销售率目标下客户的引导尤为重要;项目定价背景回顾;2.2案例分析;3800-3900;;成功案例研究启示：;2.3定价策略;让80%的认筹客户接受入市价格，成为大盘的第一波传播者;借助分析模型，产品细分，确定分类产品任务;在推售和定价中充分结合产品分类，达成目标;推售策略：多频率推售，实现销售率，确立市场影响力和价格上涨;价格策略三;定价核心策略;;3.1核心均价的推导;1、筛选可比楼盘;可比楼盘的确定;重要因素的权重确定;参考楼盘;3.2一期一批产品间的均价确定;产品间的均价关系;产品间的均价关系，最终确保4012元/平米;3.2核心均价推导;;4.1价目表的制作方法;4.2价格表形成——影响价格的因素和权重;影响价格的因素和权重——景观资源 权重15%;影响价格的因素和权重——噪音影响 15%;影响价格的因素和权重——朝向25%;影响价格的因素和权重——户型格局 10% ;4.2价格表形成——水平差打分细项列表;4.2价格表形成——竖向调差，菱形楼层差，确保100%销售;4.2价格表形成——付款方式和平均折扣率;4.3价格策略的导入;4.5价格表的验证——点对点分析（96.67平米）;4.5价格表的验证——点对点分析（136.08平米）;;5.1销售安排;5.2销售预估,预计一期一批整体销售完毕，均价将超过4012元/平米，预计整体均价在4100元/平米，1.43亿;5.3紧急情况应对策略;营销执行安排;报告要点回顾;THANKS！