房屋预售合同纠纷案课件.ppt

黄颖诉美晟房产公司商品房 预售合同纠纷案;目录;一、案件事实; （三）已经历的法律程序：一审、二审 一审法院认为：原被告之间的合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规，合同合法有效。沙盘图不能反应建筑全部细节，建筑事项应该以政府部门认定的施工图以及合同约定为准，业主在交接房屋时没有提出异议且实际办理了入住手续，故对其主张不予支持。 ;二审法院认为：钢梁对房屋造成了一定程度的永久性遮挡，在质证中，双方也认可北京首都工程建筑设计有限公司提出的为不影响住户采光、将钢梁上移55厘米为宜的报告，故钢梁是显而易见的瑕疵，业主主张其已经在《入住验收单》上对此提出了异议，美晟公司拒不交出该《入住验收单》的行为可以依据《关于民事诉讼证据的若干规定》推定业主已经向开发商提出书面异议的行为成立，根据《合同法》规定，开发商的行为构成违约，应承担责任，安装钢梁经过行政审批且符合建筑规范书属另一法律关系，不构成不违约或免除责任的事由，故撤销了一审判决，支持上诉人（黄颖）要求被上诉人将钢梁上移55厘米并重新焊接的要求。 ;二、本案法律争点;三、本方对上述争点的法律意见;四、论证;2、沙盘图展示应视为要约邀请，不是要约 《合同法》第十四条?要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： (一)内容具体确定; (二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条?要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 ;最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 分析：开发商对于房屋有无装饰钢梁一事并未向业主做出具体承诺和说明，钢梁的存在与否对房屋价格也没有重大影响，而且业主只是要求开发商解决钢梁这一问题，而没有因为钢梁的存在而提出解除合同，证明钢梁的存在与否不足以影响到业主是否决定购买房屋，故沙盘展示图的内容不应视为要约，而属于要约邀请。 ;3、安置装饰钢梁不属于合同约定内容 《合同法》 第六十一条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《合同法解释（二）》第七条　下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”： （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；　　（二）当事人双方经常使用的习惯做法。 　　对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。 ; 分析：由于买卖双方对窗外有无钢梁这一事项在合同中没有明确约定，事后双方也没有签订补充协议；所以应根据合同有关条款或交易习惯来确定，而这一事项明显不属于交易习惯的范畴，故只能按照合同有关条款来确定，而在合同中，当事人没有就钢梁这一事项做出约定，安置钢梁影响采光，违背业主签订合同时的目的，故应当认定交付的房屋不应当安置钢梁。 ;4、开发商安置钢梁的行为构成违约、应承担责任 《合同法》第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 分析：由于安置钢梁不属于合同约定内容，且安置钢梁遮挡了光线，影响房屋采光，与业主订立合同的目的相悖，应认定出卖方没有全面履行义务，构成违约、应承担相应的违约责任。;5、出卖方的违约行为不存在免责事由 《民法通则》第一百零七条 因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。 《合同法》第一百一十七条?因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 分析：出卖方安置钢梁的行为虽然经过了行政机关审批且符合建筑规范，但属于另一法律关系，不属于《民法通则》和《合同法》中规定的不可抗力，不能据此主张不违约或免除违约责任。;（二）反驳其他观点 1、卖方应承担缔约过失责任而不是违约责任 《合同法》