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商业地产激荡 2 0年 1992年 8月 18日，中国大陆第一家 Shopping Mall———广 州天河城广场隆重奠基，这个总投资12亿元的综合型商场，集购物、 美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，引来众人翘首以盼。 在今天看来，天河城广场建筑面积 16万平方米，营业面积 10 万平方米，地上地下共 10层，与当前动辄超百万平方米的商业地产 体量完全不可同日而语，然而，在当时，它名符其实地“把北京路搬 进了天河城”，以鹤立鸡群的姿态赢得了“中国第一商城”的美誉。 “中国第一商城”是伴随着南巡的春风开始动工的，随后，社会 主义市场经济地位的确立，城市化进程的加快，人民生活水平的提高， 这一切都呼唤着商业形态的升级，在“更多的商品、更好的服务、更 佳的环境”的需求驱动下，中国商业地产完成了其特有的中国式演变 之路。 20年间，中国商业地产在企业规模、投资与竣工数量、商场与 业态多样性上，都有了迅猛而长足的发展。但其迅速扩张中亦蕴含着 泡沫的危机，局部发展失衡和市场调整是过去不断跳跃的音符，也是 未来重要的间奏曲。 最后的选择 在天河城广场奠基的前几年，中国的商业形态才出现了第一次蜕 变，百货商场、商业街、批发市场大范围地取代庙会、地摊、农贸集 市等原始商业形态也不过是上个世纪 80年代后期的事情。 上个世纪 90年代初期，“裙楼做商业，塔楼做住宅”是这个时 代最为常见的“商业综合体”。诸多办公楼的围墙，用方正的宋体字 标识出“某市政府第三办公楼”或“某某企业厂房及综合楼”，没有 开发商，只有建筑者和使用者的名字。至于那些令人仰目的五星级酒 店和高档写字楼，则多半为港澳地产商投资建设。 以 1992年邓小平南巡讲话为起点，伴随着中国商业领域的改革 开放，仅仅三五年的时间，中国零售业态已由单一的百货店发展为以 连锁超市为主体的多业态并存格局。与此同时，以 1994年国务院发 布《关于深化城镇住房制度改革的决定》为标志，住房制度改革和旧 城商业区改造逐步兴起，城市化步伐越来越快，商业业态加速升级换 代，这些发展契机引发了中国商业地产的萌芽。 以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资率先 在北京、上海、深圳和广州等经济发达地区兴起。据了解，这一时期， 房地产市场以“住宅 +商铺”为主，商住混合一体，商铺是住宅的副 产品，从属于住宅项目，纯商业项目少之又少。当时市场上大部分的 商业地产都是没有产权的临建商铺或由其他建筑物改建的商铺，一般 都是由一个商业管理部负责总揽承包，然后间隔成多个小商铺，面向 社会招租经营，包括超市、健身场所，甚至健身场所里面的保龄球和 茶室等，同时也需要该商业管理部经营管理。 与住宅相比，商业地产“定位难，规划难，招商难，管理难，资 金难”的特性十分明显，正因为其复杂性，2000年之前，资金整体 匮乏的开发商多以完成政府要求的社区商业占比为目标，按阳光新业 副总裁吴尧的话说，“当时基本上很少有人愿意做商业地产，做商业 地产是最后的选择。” 尽管国内开发商避商业地产而行，但资金丰厚、运营经验丰富的 港澳地产商却对内地商业地产市场虎视眈眈。上世纪的最后十年，九 龙仓、太古、恒隆集团等一批香港房地产巨头在北京、上海等大城市 的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙 房，由此形成了有香港特色的购物中心或购物广场。而随着广州天河 城、北京赛特购物中心、上海嘉里不夜城的陆续建成开业，商业地产 的建设风潮最终逐渐蔓延至全国。 盲目建设风 住宅和商业地产的分化真正受益于福利分房制度的退出和商品 房时代的到来。1998年，国务院房改工作会议正式出台了《国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出要“停 止住房实物分配，实现住房分配货币化”，并规定在 2000年底前完 成制度转换。次年，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指 导意见》，贷款买房、按揭等新概念开始为内地接受，并吸引庞大资 金进入房地产市场。 除住房改革的大力推进外，2000年之后中国最大的变革即“入 世”。2001年 12月，中国正式成为世界贸易组织成员，当年中国消 费品市场呈现出活跃、平稳增长的态势，商业地产投资年均增长率达 到 33 %，超出住宅投资增长率 6个百分点。 在我国城市化进程加快、居民收入增长、消费结构升级及各级政 府推波助澜等的协同效应下，商业地产投资价值逐渐凸显，资金相对