湖北省城镇土地基准地价更新评估规程-湖北省土地估价师协会.docVIP

湖北省城镇基准地价更新技术规范 (试 行) 湖北省国土资源厅 二00六年五月 目 录 1 总则 3 1.1 适用范围 3 1.2 基准地价的内涵界定 3 1.3 基准地价更新的一般要求 3 1.4 基准地价更新遵循的基本原则 4 1.6 基准地价更新的技术途径 4 1.7 基准地价更新方法以及更新范围说明 4 1.8 基准地价更新成果 4 2 基准地价更新程序 5 2.1 前期准备 5 2.2 资料更新调查 5 2.3 数据分析处理 6 2.4 成果完善与编制 7 2.5 成果验收与审批 7 3 基准地价更新常用方法 7 3.1 利用土地收益资料更新基准地价 7 3.2 利用市场交易资料更新基准地价 8 3.3 利用地价指数更新基准地价 11 3.4 基准地价的更新确定 12 3.5 土地出让金及年地租的确定 12 3.6 基准地价更新结果分析 13 4 基准地价修正系数表的编制 13 4.1基准地价修正系数表编制的要求 13 4.2 级别或区域基准地价修正系数表的编制 13 4.3 路线价修正系数表的编制 14 4.4 修正系数的检验 14 5 基准地价更新成果整理 14 5.1 基准地价更新成果 14 5.2 更新成果整理的一般要求 14 5.3基准地价更新成果整理 14 6 基准地价更新成果应用 14 附录一 基准地价更新用表 15 附录二 修正系数指标说明参考表示例 21 1 总则 1.1 适用范围 为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全面准确反映城镇地价分布规律和地价水平，掌握土地质量和利用状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据《城镇土地分等定级规程》GB/T 8507-2001和《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001制定本规范。 本规范规定了湖北省城镇基准地价更新的总则（包括适用范围、目的、基准地价的界定、基准地价更新的原则以及成果）、基准地价更新的技术路线和方法、基准地价系数修正表的更新以及更新成果的应用。 本规范适用于湖北省行政区域内城市、建制镇范围内的基准地价更新。独立工矿区、开发区范围内的基准地价更新可参照执行。 1.2 基准地价内涵界定 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。 为便于区域地价平衡，规范地价管理，湖北省各城镇基准地价内涵统一设定：基准日为2006年6月30日，其他内涵见表1.2-1。 附表1.2-1 湖北省城镇基准地价内涵的界定 类型 年限 土地开发程度 容积率 特大及大城市 商业用地 40 六通一平或以上 2．5-1．8 住宅用地 70 六通一平 2．0-1．5 工业用地 50 五通一平 1．0-0．6 中等城市 商业用地 40 五通一平 2．0-1．5 住宅用地 70 五通一平 1．6-1．0 工业用地 50 三通一平 0.8-0.4 小城市 商业用地 40 五通一平 1.2-1.0 住宅用地 70 五通一平 0.8-0.5 工业用地 50 三通一平 0.4-0.3 说明：三通一平：通路、场地平整五通一平通路、供电、场地平整通路、供电、场地平整通路、供电、 3．动态分析原则。动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及发展趋势，进行期日修正，使基准地价较准确地反映更新期日的实际地价水平。 4.比较性原则。须进行地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较分析， 方能得出真实的、合理的地价水平。 5.预期性原则。确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。 1.6 基准地价更新的技术途径 基准地价更新的技术途径如下： （1）以原有的土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价。 （2）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价。 （3）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，地价指数为依据，更新基准地价。 1.7 基准地价更新方法以及更新范围说明 根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价应用情况，确定需要更新的范围。更新范围可以是全域更新，也可以是局部更新。 全域更新以原基准地价成果作为成果更新的依据之一，重新构筑城镇土地定级范围内的基准地价成果体系。局部更新以原基准地价成果为蓝本，根据土地市场的发展和变化情况，利用土地收益资料、市场交易资料以及地价指数等对原基准地价水平进行调整。 在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用局部更新