第九章 土地经济评价课件.pptVIP

第九章 土地经济评价;（一）土地经济评价的基本概念 a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果进行评定的过程。 b.用经济指标对土地的质量作出评价。 c.土地的自然资源和资产特性——土地的价值和价格（土地价格评估） ;与潜力、适宜性评价比较： 潜力、适宜性：土地的自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性 经济评价：在参考土地自然属性的基础上，着重研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入或耗费下，土地的产出效果。; 人类对土地的一切活动几乎都是经济活动，人们更关心的是土地的经济收入能带来多大的效益，这就需要进行投入、产出的经济效果分析。 ;（二）土地经济评价的目的和意义 1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据 2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务 3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务 4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务 5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手段;二、土地经济评价的理论基础 （一） 土地生产力理论 （二） 土地区位理论 （三） 地租地价理论 （四） 市场供求理论;三、土地经济评价指标 1、土地经济效果指标 -－土地生产率指标，是综合反映土地质量与农 业技术经济效果的指标集 2、土地经济分析指标 -－用于揭示土地的具体利用特征的指标集 3、土地经济效果分析指标 -－辅助土地经济效果的指标集;土地经济效果指标;2、土地经济分析指标;3、土地经济效果分析指标;土地经济评价指标体系构建原则;四、土地经济评价的一般步骤;第二节 农用地的等级评定;2.农用地分等定级的目的：;3.农用地分等定级的体系：“等、级”两体系 级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系。 绝对地租：指土地所有者凭借土地所有权垄断所得到的地租。 垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租 ;农用地等别：反映的是在投入相等条件下，由于土地肥力和位置的不???而获得的收益差异。侧重于潜在农用地生产力水平差异。（级差地租I 收益归土地所有者所有，为征税作依据） 农用地级别：反映的是在土地质量相同的条件下，由于投入不同而获得的收益差异。侧重于现实农用地生产力水平差异。 （级差地租II 收益归土地投入者所有，为土地流转时的补偿依据）;4.农用地分等定级的评价指标： 选择必选评价因素的主要依据： 对农用地质量有显著影响； b.性状较稳定； c.可利用已有资料获得数据，如土壤普查资料、土地利用现状调查资料、地形图、水利资料等;因素;二、 农用地等级评定的方法 毛利分析法（gross margin analysis） 现金流量贴现分析法（discounted cash flow analysis） 经济计量模型法 综合分等法;（一）毛利分析法 　　　 　　　 又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的产值（产量×价格）减去生产费用。 毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润,但他一般不包括长期借贷的利息成本、长期改良工程的成本和收益。 地经济评价中的毛利分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。 　　　适用于：情况较简单（如土地改良费用、基本建设费用不大、没有长期贷款）的经济适宜性评价 　　　; 毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可以通过在同一种土地经济单元上比较不同作物或其它农林牧产品的毛利收入。用单位面积上的收益水平确定土地的适宜性和适宜程度，以确定最佳的土地利用方式。;1.毛利分析法步骤 　　　 　　　毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业（或林牧业）企业的土地经济效益作出评估。 其具体的步骤是： 1）选择对象：土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择，即利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几种土地利用方式（作物或其它林牧经营项目），作为毛利分析的对象。 2）估计投入量：种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临时劳动力等； 3）估计实物产量：试验小区；以前的资料；抽样估产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等； 4）确定投入和产出的价格:这包括物质的和非物质的投入的单价，尤其是劳动力的单价。;　　　 5）计算固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）； 6）计算毛利和纯收益 毛利=收益—可变成本（B项） 纯收入=毛利—固定成本 纯利润=纯收入—不可估量的费用（农场及成员的劳力