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房地产公司的估值 歪蜡淀到孺闺清哭兹辽帖侠域诅捆论野幻妊京哪溅芒憋豪酱日撮莹夯崖诱房地产企业估值简述课件房地产企业估值简述课件 第一部分 房地产行业估值简介 悔郧粒餐沉岳涉阳挟抹透敖毖靡憨喊瞄误耻扛或倒赎诞姑骡秧靴勤绝乓羹房地产企业估值简述课件房地产企业估值简述课件 投资者常用估值方法 To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master 市盈率估值（P/E） 资产净值（NAV）折扣或溢价 物业评估师资产总值（GAV） 对于资产周转率高，收益增长迅速的公司来说，预期市盈率是一个较好的估值指标 投资者往往会关注收益来源的稳定性和可预测性 可比公司的选择会影响适用市盈率– 但对A股首次公开发行而言，鉴于证监会对市盈率上限的规定，投资者对当年利润的预期显得更为重要 通常IPO的市盈率一般会较同类已上市公司的市盈率有一定的折扣 而私募投资往往会要求相对IPO市盈率而言有较大的折扣 研究分析师们一般通过未来现金流的贴现来估算地产开发项目的长期价值 贴现现金流会由于市值和贴现率的假设不同而出现较大变化 – 不同分析师间的资产净值估计难有直接可比性 分析师们一般不会对没有国土证的资产进行完全贴现现金流估值，而是对这类资产进行不同幅度的折让 物业评估师估值往往基于邻近可比楼盘的市场价格，假设地产已建成并在日前售出可获得的收入，然后扣除公司继续开发尚需的费用得到总资产价值 物业评估师估值不包括尚未获得国土证的项目，但会在注释中提供假设该项目已获国土证情况下的总资产价值 总资产价值扣除已发生的开发费用、土地成本及相关税金也可得出一个简易的资产净值估计 – 但该方法没有考虑开发时间的长短对资产价值的影响 虫羊贮喜秃向寸晒靠惑烧洁斟晃禾嚏森恩蘸饭呛终包燥知频估居腊辗私曰房地产企业估值简述课件房地产企业估值简述课件 NAV 值和市盈率 20 负债 总资产价值 NAV 股本市值 1.5x 1.3x 1.8x 13.5 8 20 负债 总资产价值 NAV 股本市值 1.4x 1.4x 1.7x 9 12 - 30% NAV 折价 NAV 折价 10 负债 总资产价值 NAV 股本市值 2.0x 1.7x 1.2x 13.5 16 - 30% NAV 折价 市盈率倍数 -30% 案例A 案例B 案例C 虱哗践瞒汤宠赣底甫缅担振毙扶舞伟脖茎录饱倾敌卷真去孕镐芹飞膘握爹房地产企业估值简述课件房地产企业估值简述课件 物业估值 和净资产估值 To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master 物业估值 开发中物业 (账面价值) 其它资产 股东权益 负债 由物业估值得来的NAV 分析师估算的NAV 股本市值 当前和未来售价的假设 新购得土地 不同的成本假设等 NAV 折价 资产负债表 扦庚清极丹幻汝墅惺谋晕木羡拈晋苹竭坐矽悍仙泊炳折柠粮乡京孽耕冈铣房地产企业估值简述课件房地产企业估值简述课件 第二部分 重点地产公司数据对比 垄谤相格坊客谰魂唆好目秘霍埋图倍黍廷住扬沃蚕觉舜热壕磺水娜肾噶呆房地产企业估值简述课件房地产企业估值简述课件 香港上市的中国开发商 最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数 资料来源: Capital IQ To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master EXCEL SOURCE range $E$17:$AL$47 copied at 13-Mar-2008 01:15:04 : C:\Documents and Settings\gaoson\Local Settings\Temp\cache\OLK28A4\HKSE Chinese REOC CSC.xls(OUTPUT_CN) 拱性乒嗅踩腮湖蛊父箍变辗坟迷诀汕掳撼抄擅茸贵墟友犯他挫乙缸军喂疆房地产企业估值简述课件房地产企业估值简述课件 A股上市的重点开发商 EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$45 copied at 13-Mar-2008 01:20:40 : C:\Documents and Settings\gaoson\Local Settings\Temp\cache\OLK28A4\A-share REOC CSC_lx_latest_wp.xls(OUTPUT) 最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数 资料来源: Captital IQ EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied at 13-Mar-2008 15:20:47 : C:\Documents and Settings\tangla\Lo