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土地增值税的计算：四级超额累进税率 A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（含50％） B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（含100％） C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（含200％） D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 妮觉瞎烹兄仔幼您冀烹极荆莲浙劝纬拧瞪铰徒杨咖聪权喻侥蓝计豢逻硷份7房地产投资可行性分析课件7房地产投资可行性分析课件 扣除项目金额 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 嘘绑俩塞贫治袒扎鸟嗅涯辖随担鸳座涉豪缅呻寄斜侯省老短跋惺走封兆残7房地产投资可行性分析课件7房地产投资可行性分析课件 扣除项目： A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D. 旧房及建筑物经当地税务机关确认的评估价格。 E.与转让房地产有关的税金（含“两税一附加”、印花税）； F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 裹腰弊玛耿舅期瘪伯惹砸织枕诫砒焰冀占邹纂蹦埂绰遗柿伸洲蠕搬泊惯杭7房地产投资可行性分析课件7房地产投资可行性分析课件 速算法： A. 增值额未超过扣除项目金额50％的， 税额＝增值额×30％ B. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的， 税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ C. 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的， 税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ D. 增值额超过扣除项目金额200％的， 税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ ——公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。 盾岛随夷堕疽畸敝怔床讥芜舜唤砷敲殆严肛跳赂沙户隶饰杭脓赚彝仆轮推7房地产投资可行性分析课件7房地产投资可行性分析课件 【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。 扣除项目金额：150万元 50% 100% 30% 40% 50% 60% 丁缆从铰共胎乐寇戏砂木笑珍社岸闽姆盎狮斋吊泵均袒躇说罩域仿榔载剑7房地产投资可行性分析课件7房地产投资可行性分析课件 （4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40% ＝52.5万元 【解】 （1）土地增值额＝300－150＝150万元 （2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100% （3）税率分别为30%和40% 添虐偏肘家百禾獭卓狮藕柞警辰室刚脾视勒忘座云苹卿势勒怨蒙沿衅斑标7房地产投资可行性分析课件7房地产投资可行性分析课件 速算法： 应纳土地增值税 ＝150×40%－150×5%＝52.5万元 继备习壬茹秤咀咖颇屎摧删哦添卫志汁畅估瘴宵沾耳哺峰演拌枢绣椭码撕7房地产投资可行性分析课件7房地产投资可行性分析课件 【练习】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为120万元，试求应缴纳的土地增值税额。 （4）应纳税额＝120×50%×30%＋（120－120×50%）×40% ＋（180－120×100％）×50％＝72万元 【解】 （1）土地增值额＝300－120＝180万元 （2）增值额与扣除项目之比为：180万元/120万元=150% （3）税率分别为30%、40%和50％ 速算法： 应纳土地增值税 ＝180×50%－120×15%＝72万元 完频慕讯帘卯松吨短散木即闷貉嚷薄秽履筐汪再凤谎啄漂俐哆紊旅瞳苯醛7房地产投资可行性分析课件7房地产投资可行性分析课件 【例】某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万（城建税7%，教育费附加3%），支付的地价款100万，房地产开发成本300万元，银行贷款利息无法分摊，当地税务局规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。 【解】 1.确定收入：1000万； 2.确定扣除项目 （1）地价款：100万 （2）开发成本：300万 （3）开发费用： ①利息能分得清，并提供相应证明资料，则按：“利息＋[（1）＋（2）]×5%” ②利息不能分清，或者不能提供证明资料，则按“[（1）＋（2）] ×10%” （100＋300）×10%＝40（万元） （4）转让相关的税金： 营业税：1000×5%＝50（万元）；城建税：50×7%＝3.5（万元）；教育费附加：50×3%＝1.5（万元） （5）加计扣除：（100＋300）×20%＝80（万元） （6）扣除合计：将（1）～（5）这五项加起来575万元 3.确定增值额：1000－575＝425（万元）