工业园区二次开发策略及方法.docVIP

工业园区二次开发策略及方法【摘 要】对于城市的高速发展，土地成了一种奇缺资源。工业园区的发展就是对土地资源进行开发、二次开发，实现土地资源利用的最大化。作者总结了莘庄工业区土地开发中的新颖的思路，给出了土地资源二次开发的策略和方法。 【关键词】工业区；土地资源；二次开发 当前工业区发展面临的问题主要是国家土地新政对工业园区土地资源利用的调整以及工业园区已经开发的土地中存在资源浪费，使工业园区土地开发出现瓶颈。产生土地源瓶颈的主要原因主要是:从土地资源本身来说，土地是一种稀缺资源，土地资源的利用也是有极限的。从经济发展史来看，工业区过去的经济增长主要靠资金和土地资源的投入，导致了现在土地资源几近枯竭。从工业园区开发实际情况来看，为了完成招商指标而降低门槛，实际上是以资源与投资的不对价。从企业发展史来看，对土地资源的利用也有一逐步提高认识和提高产业能级的过程。从工业园区与落户企业相互之间的关系看，没有考虑到工业园区与落户企业如何实现资源共享，协调发展。因此，工业园区进行二次开发是非常必要的。 1.实施资源集约化，使有限空间实现无限发展 空间是工业区发展的承载体与基础，随着工业区发展越快、越趋成熟，就越是需要空间。贯彻落实好土地集约的发展思路，按照“用好总量，盘活存量，优化增量，提高质量”的原则，挖掘资源潜力，推进二次开发，实现园区经济平稳、健康发展。 ①搬出劣质企业，让优质企业落户，采取“腾笼换鸟、集零为整”的策略，这方面还有一定潜力可挖。而且随着产业的梯级转移以及上海市目前正在大力加强的对外合作交流与对口支援工作，我们还可以顺势而为。 ②盘活存量土地，坚决杜绝已入驻企业对土地的闲置，对依法取得土地使用权而未按合同规定时间开发利用的，采取有偿收回土地使用权、权益保留、土地使用置换或依法无偿收回闲置土地使用权等方式进行处理。 ③培育优质资产，实现自有、长期、稳定的收益。针对欧洲优质中小企业居多的特点，规划94亩土地，投资建造定制厂房，吸引欧洲中小企业落户。一方面，项目投资带来税收和吸纳劳动力等其他方面效应，另一方面，又有稳定的租金收入，一石二鸟。 ④加强与周边各个工业区的联系。尤其是主导产业方面与我们是相异的那些工业园区。如果它们也有加强主导产业的发展方针而且也面临着与我们一样的土地困境，大家可以想方设法进行入驻企业的互换，给各自的企业寻找一种更好的产业环境。目前这种需要还不是很迫切，但我们相信以后这方面是有很大的潜力可以发掘的。 ⑤突破工业区发展空间的限制，向高度发展。珍视剩余的土地，高效利用收回的土地，发展多层甚至高层的厂房，吸引没有大型机械设备的企业入驻，实行弹性地租，高层厂房的租用费可以大大低于直接的土地租用费（相关的费用就如土地第一次开发一样，从税收上补充），鼓励有条件的企业向高层厂房搬迁。将搬迁到高层厂房的企业空出来的土地继续变成多层甚至高层的厂房。这方面我们也可以花大力气进行滚动开发，而且是工业区以后拓展新的战略空间的主要方式。同时鼓励企业在原来的土地面积上增资，提高企业的建筑容积率。 2.推进产业集群化，形成特色产业竞争力 产业集群的培养是工业园区第二次发展成功与否的关键，是工业园区发展战略安排所要考虑的首要问题，其他的一切应该围绕这个问题来进行。要努力把工业区的企业优势转变成工业区的产业优势，改变企业各自为战的状态，使之能整合起来，形成群体的、有机的发展力量。我们应该在分析中国、世界产业格局的背景下，仔细审视自己前一阶段入驻企业中所形成的具有潜在产业集群的企业，挑选有发展条件且具有重大发展前景的产业，进行各方面的培植，使之形成规模比较大的产业集群。 站在全球化大趋势下和开发区发展的历史经验中，我们认为一个区域的产业必须要形成特色才有竞争力，必须让特色产业更集群才有发展潜力。工业区有可能形成产业集群的六个产业，各有自己的特色与面临的特殊情况。微电子通讯行业的规模在工业区最大，同时也有自己的龙头企业与最为前沿的研发企业，也形成了一定的产业链，形成企业集群的基础很强，可以做大，也可以做强；工业区里的汽车行业规模也比较大，有规模与实力较大的整车生产企业，同时也有规模与实力较大的零配件企业但是汽车产业比较复杂，涉及到的方面比较多，且受土地资源限制比较严重，可以做强、很难做大；工业区的新材料企业科技实力较强，但受到原材料方面运输的限制，可以想办法使其做强，但难以再继续做大；工业区里影响力最大、也最有发展前景的则是光电子显示产业与航天产业。具有世界级竞争潜力的上广电NEC，掌握了光电子显示产业的核心链，具有极其强大的带动力，所以平板显示产业容易做大、做强；航天产业是属于国家战略产业，在国际上来说，也是具有极强科研实力的产业，在工业区专门开辟出一块土地来建设航天城，所以它可以做大，也