顺义项目可行性分析报告课件.ppt

顺义项目投资报告;二、 获取方式;一、 项目概况;本项目;本项目;四至范围： 东至规划城市支路、 南至建新西街、 西至站前南街、 北至站前街。 ;4. 规划指标 项目具体规划经济技术指标如下： 建设用地性质：居住、公建、停车场； 总建设用地面积：88667.9平米 其中： 居住用地：70015.2平米 商业金融用地：16319.3平米 道路广场用地：2333.3平米 容积率≤（A-2）3.0、（A-6）2.2 建筑控制规模： ≤202991.34平米 其中： （A-2）约48957.9平米，可兼容公寓 （A-6）约154033.44平米，其中双限房100000平米，限售价格5500元/平米，其余为普通商品房（含公共服务设施）;顺义新城是东部发展带的重要节点，北京市重点建设的三个新城之一，将建设成“现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城”。;一、 项目概况;一、 项目概况;一、 项目概况;本项目;一、 项目概况;一、 项目概况;一、 项目概况;一、 项目概况;二、 获取方式;二、 获取方式;1. 政策分析; 近年来重要宏观政策一览;2008年北京市主要调控政策 08年下半年政府为保证经济增长，避免硬着陆，出台了以下相关政策鼓励房地产市场发展。;保障性住房政策; 2008年北京市住房建设计划除了1600万平方米商品住房，还包括新建廉租住房50万平方米，经济适用住房300万平方米，限价商品住房450万平方米，其他政策类住房350万平方米，保障性住房占新建住房总量的42%，大量保障性住房的入市将直接冲击商品住宅市场，而高档住宅市场却依旧有其固定需求空间。;住房发展目标 2009年，北京市计划新建住房2830万平方米。其中，新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850万平方米，占30%；其他政策性住房380万平方米，占13%；商品住房(不包含限价商品住房)1600万平方米，占57%。 住房供应结构 2009年新建政策性住房占新建住房总量的40%以上；套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70%以上。;2008年下半年，政府为保证经济增长，避免经济硬着陆出台了相关政策，鼓励房地产市场加速发展； 政策以鼓励买方市场为目的，连续降低贷款利息，放宽贷款政策，支持房地产业的合理有效需求，促进房地产信贷市场平稳运行； 政府加大力度建设保障性住房，供应量占新建住房总量的40%以上，住宅市场结构发生根本性改变，未来市场将可能演变为二元结构：中高档商品房和保障性住房。;2. 宏观经济分析;人均可支配收入稳步提高;;城市化进程——城市化进程平稳，引起市场需求的增长;人口红利:北京人口年龄结构中适龄购房人群比例最高;北京市近年GDP高速增长，连续6年增长率在12%以上，整体经济持续快速发展； 城市化进程的加速提升城镇住宅市场的需求； 北京市适龄购房人群人口占总人口的44.35%，成为购房主力，大量消费着北京楼市的住宅产品； 顺义区经济增长速度连续6年增长率在11%以上，房地产行业发展也较快。2007年，顺义全区完成GDP333亿元，同比增长15%，户籍人口人均GDP达到8030美元。总量在10个远郊区县继续排名第1。;北京市土地市场总体成交情况—成交量;;北京供应土地以郊区为主，比例达88%； 朝阳与丰台为城八区土地供应的主要区域； 郊区成交面积中，昌平占32%、顺义占28%、通州占18%位于前三位，成为郊区土地成交的热点区域。;三、 市场分析;上半年土地市场供需较平衡，供应地块均成交； 土地成交价格平稳上升，势头较好； 全市经营性用地供应以郊区为主，其中城八区土地供应的主要区域为朝阳与丰台，郊区中昌平、顺义、通州成为郊区土地成交的热点区域； 顺义区作为北京三大重点建设新城之一，土地价值提升较快，楼面均价约3500元/平米。;4. 住宅市场分析;4. 住宅市场分析;北京市商品住宅市场成交情况—成交价格;北京市商品住宅市场成交情况—成交价格;;宗地名称; 截至10月10日，全市累计受理限价商品住房2.9万户；今年累计通过市级备案限价商品住房17073户。由于北京双限房管理细则在08年年中才出台，导致双限房购买资格审批等工作的延误，进而导致多个双限房已具备办理预售证条件却迟迟未能进行销售。09年双限房销售市场会相对成熟，销售体制较健全。 ;双限房销售需要由政府统一管理，通过购买资格审批的住户数及政府批准销售的双限房数量都直接影响双限房的销售节奏，既要满足具有购买双限房资格的人数到达一定数量 又要满足项目可以办理预售证的两个条件 ，才能进行销售； 各双限房项目销售均分期推出，每期推出的房屋比例由政府统筹安排，以方便各区限价房申请住户选择合适房源； 各区域内申请双限房的居民统一由各区住房保障办进