我国公租房发展制约因素研究.docVIP

我国公租房发展制约因素研究摘要：本文将从我国实际国情出发，结合公租房建设的实例，对制约我国公租房发展的主要因素进行研究。 关键词：保障性住房；公共租赁房；发展现状；制约因素 Abstract: in this paper, the actual situation in our country, combining with the construction of male rent example, the restriction of the main causes of male rent. Keywords: affordable housing; Public rental room; Development present situation; Restricting factors 中图分类号： TU113.5+41文献标识码：A 文章编号： 引言 公共租赁房制度是我国现行的保障性住房制度的重要组成部分，主要用于解决“夹心层”及新就职员工、大学毕业生等阶层住房困难问题。其有着覆盖范围广，操作透明，退出机制易建立等其他保障性住房所不具备的优点。 自二十世纪90年代以来，我国许多城市进行了公租房试点工作，期间形成了若干公租房形式。在探索过程中，公租房发展受到了很大的制约。如何找出制约因素，并有效的解决，已成为当务之急。 公租房发展现状 公共租赁房是指政府组织推动和实施的、具有保障性质的政策性租赁住房。公共租赁住房是中国现行住房保障制度上的一种创新，能够为不同层次、不同类型的城市居民提供与其消费能力相适应的住房条件[1]。 早在2009年，住建部副部长齐骥就提出要加快公共租赁房的建设，以解决“夹心层”的住房问题，在“十二五”规划纲要保障房范畴中，也明确指出：在“十二五”期间全国新建保障性住房3600万套，到“十二五”末，全国城镇保障房覆盖率将从目前的7%～8%提高到20%以上。其中，2011年要开工建设1000万套（含220万套公租房）。全国各地针对“十二五”规划纲要也分别制定出自己的住房保障计划：“十二五”期间，北京市计划新建、收购各类保障房100万套，公租房将在公开配租配售保障房中占到六成以上，截至2011年10月，北京已累计落实公租房项目98个、10.3万套；江苏省计划保障性住房建设总量139万套，其中2011年建设任务为45万套；重庆将原计划在2020年前建设4000万平方米公租房的目标提前至2012年完成，而截至目前，已开工建设2871万平方米，30万群众已完成配租。 制约公租房发展的主要因素 目前公租房还是小范围，分散的，数量小的，面对进一步发展的问题时，我们面临着很多问题。 4.1土地供应不足 与通过商业开发房地产而获得大量的土地出让金相比，保障性住房用地为无偿划拨取得，直接影响地方财政。而伴随着房价的上涨，土地出让金收益已经成为地方财政收入的重要部分。土地出让金中用于拆迁补贴占20%，用于周边配套设施建设占40%，其余的40%即可供政府自由支配。因此，地方政府对于商业地产开发有着很大的依赖[2]。土地的无偿提供将对地方的财政收入产生巨大的影响，从而地方政府的积极性下降，土地供应明显不足。 4.2公租房融资渠道狭窄 目前，我国城市公租房的融资渠道主要为地方政府的财政拨款、土地出让金净收益以及住房公积金的增值收益。土地出让金净收益是与房地产市场关系密切，具有十分大的不确定性，如今房地产市场又有所低迷，所以其不能作为公租房建设资金来源的长期渠道，而住房公积金的增值收益一般较少，不足以满足公租房建设的大量资金的需求。从而地方政府的财政拨款成为了公租房建设资金来源最稳定和长期的渠道。但是单一的融资渠道并不能在短期内融到大量的资金，这与公租房迫切的需求形成了尖锐的矛盾，从而形成了巨大的资金缺口，阻碍了公租房的发展。 4.3经营收益不高，企业参与积极性差 现在公租房并没有有效的市场激励手段，以及合适的诱饵，引导企业或者机构投入其中。公租房的收益主要分为三块：一是租金收益；二是商业经营收益；三是其他对外合作收益[3]。这三块中，租金收益回报率低，以上海为例毛租金回报率平均只有7%。而对于商业经营收益以及对外合作收益，政府和企业的分配并没有具体的协商规则。企业参与公租房的建设，一次性投入大，回报周期长且利润小，导致企业缺少积极性。 4.4保障范围对象有差异，区域和行业不平衡 我国人口众多，各城市的公租房模式因其特点而互不相同。每个地方政府要因地制宜的确定不同的保障人群，建立不同的保障制度。而对于同一个城市又要根据不同的阶层对公租房进行划分，从白领公寓，大学生公寓到农民工公寓，每个阶层的把握口径不一