浅议房地产开发拿地前规划概念方案设计.doc

浅议房地产开发拿地前规划概念方案设计摘要：房地产开发商拿地前的规划概念方案设计在整个房地产开发流程中显得极为重要，它可以为开发商提供较为专业的建议，是拿项目之前做好充足预判的奠基石。本文通过案例的说明从项目分析、规划概念方案设计、设计难点及建议等方面来阐述房地产开发前期如何着手规划概念方案的设计，并提出相应的专业意见和建议。 关键词：房地产开发拿地前；规划概念方案；设计 Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions. Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design 中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号： 1. 前言 房地产开发前期拿地阶段，规划设计人员根据当地规划局出具的规划条件，初排设计方案，同时给予专业的意见和建议，让开发商拿来作为参考，甚至可以结合成本专业给方案做个经济测算，让开发商对项目有个预先较为准确的判断，这在现如今房地产形势越来越严峻的非常时期，显得尤为重要。 2.项目分析—洛阳某项目 2.1项目简述 项目位于洛阳市，地块东侧道路红线宽30米，南侧道路红线宽95米，西侧道路红线宽30米，北侧道路红线宽65米，中间有一条洛宜路穿过。地块共分为三个小地块，各项指标如图所示，其中1地块和2地块指标可以平衡。 2.2项目现场考察 项目地块南侧是城市主干道；西侧是在建楼盘，为80-100米高层住宅，从规划图纸上看，该楼盘东侧沿街设了商铺；地块东侧为某科研楼，据当地人反馈，私密性要求较高；地块北侧是洛阳的母亲河洛河，将来会改造成湿地公园。 2.3项目制约因素 规划条件制约 1地块和2地块：用地面积（1地块66274m2，2地块40335m2），用地性质R2/C2（二类居住用地兼容商业服务业用地），容积率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，绿地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求满足大寒日3小时； 3地块：用地面积33252m2，用地性质：C6（科研用地），容积率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，绿地率不小于35%，不限高。 3.规划概念方案设计 3.1 总平面设计 规划布局注重中轴对称和空间围合，体现较强的仪式感和层次感。 地块容积率较高，考虑纯高层系列，间距需满足当地城市规划技术管理规定以及日照要求。洛宜路将地块分割成南北两个组团，为提高项目品质，两个组团分别考虑较大的中心景观区域，可结合会所、泳池等设计。 交通组织上考虑完全的人车分流，车行从小区外围直接进入地下车库，不进入地面园区，人行主入口考虑在洛宜路中间位置设置，南北两个地块形成呼应与贯通，同时结合小区入口设置大堂，让业主步行通过大堂进入园区，提升园区整体品质，创造一种归属感和尊贵感。 根据前期市场调研，该片区的商业比重偏低，因此该地块应适当多的布置商铺，一方面可以提升片区配套，另一方面从房地产销售角度考虑，商铺去化率会相对较高。沿街商铺考虑在地块西侧、北侧以及洛宜路两侧布置，西侧商业可以跟现已在建的其他楼盘形成商业氛围，北侧商业可以吸引洛河湿地公园的人流，中间道路两侧营造内街氛围，东侧由于相邻的科研楼私密性要求较高，不适宜布置商业。 3.2空间设计 建筑点板结合，组团考虑较大的中心景观