20100615_东莞_万科+金域松湖2010营销策3.0.ppt

写在前面的话: 项目作为万科在松山湖又一力作，万科赋予了项目极大的使命，项目总占地约13万平米，建面约33万平米，属于松山湖最后一块如此大规模的居住用地，极其稀缺；项目预计2010年12月中可以达到预售条件，万科对于本项目今年的回款目标是2亿元，意味着开盘既要完成全年的销售目标，如此大的压力，项目在营销和策略方面必须做足功课，制定一系列切实有效的行动策略，才可以完成这样的使命……… 百年老校东莞中学 营销系统展示要点 动感体验中心入口——精神堡垒 动感围墙、动感楼体包装 动感体验中心外观——长在水上的销售中心 动感体验中心——完全价值输出 动感体验中心平面示意——单动线流程 动感体验中心细节——动感光影区域展示厅 动感体验中心细节——动感光影室 动感体验中心细节——动感光影样板房 动感体验中心细节——动感光影部品展示 动感体验中心细节——洽谈区动感光影沙盘 回顾：报告通过什么方式解决了什么问题 8月-12月期间（首批推售）营销费用测算 楼体横幅 形象围墙 户外导示 精神堡垒 导引系统 1 楼体横幅 售楼处前广场 区域沙盘讲解 影音室 样板房 洽谈区 深度价值建立系统 3 完全洗脑系统 4 封闭空间展示，单动线接待流程 初步感知系统 2 ●突破：打破传统一个模型上完成项目所有价值点的讲解，实现“精细化分区域价值点讲解”模式，层层递进，营造价值点连环脉压，给客户充分洗脑。 分批接待，一对一服务，体现尊贵感 精细化分区域讲解流程，价值点逐一渗透 体验式专属服务，展示高端形象 接待流程及话述 岗位设置 单动线接待流程，一对一服务，实现完全客户洗脑 接待流程图： 定制话术 定制展示 入口接待岗位 入口绿色景观 展示中心入口设置精神雕塑，同时设立接待岗位 超高的精神堡垒 富有层次感的围墙和光影楼体包装 将展示中心四周设置为水景，与金域松湖名称相呼应，配合主题性雕塑，增加体验中心观赏性。 主题雕塑再次强化视觉 长在水上的销售中心 2、完美的价值输出销售动线 1、销售中心与景观规划相结合 集功能强大及景观体验为一体的销售中心： 2、完美的价值输出销售动线 单动线看楼流程，项目价值有效传输； 充分利用室内封闭的空间，采用光影展示项目； 各个看楼环节紧密相连，非常有利于对客户的洗脑。 第一步：项目沙盘 第二步：影视区 第三步：样板房 第四步：部品展示 第五步：洽谈区 1、销售中心与景观规划相结合 迎宾区 区域模型 影视厅 部品展示 样板房 项目模型区 洽谈区 封闭空间，单动线流程展示，严格控制人流，完全充分的客户洗脑。 客户洗脑第一站：区域介绍，展示松山湖区域形象 客户洗脑第二站：巨幕影音室，封闭展示项目形象 客户洗脑第三站：充分利用光影，逐个集中展示样板房 客户洗脑第四站：利用光影的效果，动感的展示项目材料及部品 核心竞争力：1、大朗新行政中心地段优势；2、刚需户型配合较多赠送。其产品结构和客户群体与本项目直接竞争，且先于本项目入市，预计10月推售 240 110-120㎡ 中三房 约6500元/㎡（毛坯） 预计10月初 20 98㎡ 小三房 预计售价 推出时间 套数 面积区间 户型 点对点分析——东方银座中心城 户型分析 优：产品梯户比低，98-120㎡的产品符合市场刚性需求，通过内凹阳台及阳光房形式实现较大赠送 劣：100㎡以上户型均为拼合户型，同时某些户型的主人房卫生间无自然采光 项目营销进程预估 5月：首个户外出街，主打发展商品牌实力及形象 6月：6月底销售中心正式对外开放，配合线上户外、网络及短信等启动蓄客 7-8月：将针对碧桂园开盘，制造部分节点进行集中式大型活动截客，营销主题为释放项目卖点及活动信息 9月：开盘前最后准备，将配合开盘大节点活动进行线上炒作及线下拓展同步进行 10-12月：持续销售，并开始释放优惠信息促成剩余货量销售 东方银座中心城 首款户外 核心竞争力：1、品牌优势；2、别墅社区洋房，档次较高。碧桂园在产品方面与本项目竞争不大，但入市时机相近，会部分分流本项目客户 临时咨询中心开放 3月中旬 7月中旬 8月底 销售中心进场 第一批货量入市 1.2万元/㎡（毛坯） 约120套 双拼：220-250㎡ 别墅 6500元/㎡（毛坯） 约72套 小三房：98㎡ 多层 预计销售价格 套数 户型/面积 一期 首批推出 洋房 点对点分析——大朗碧桂园 项目营销进程预估 4月：展场开放，首个户外出街，主题为碧桂园品牌 5月：户外更换，报广出街，主题为五星级别墅大盘 7月：正式销售中心投入使用，开盘前最后准备，配合大节点活动进行线上炒作及线下拓展