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从《司法解释三》谈夫妻共有房屋登记《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《司法解释三》）施行以来，全国不少地方掀起了夫妻房产的“加名热”，也引起了社会各界对夫妻房产归属的热议。撇开夫妻房产复杂的社会属性不论，本文仅从房屋登记的角度谈一谈关于夫妻共有房屋登记的审查义务和审查责任。 长期以来，房屋登记究竟采取形式审查还是实质审查的争论不断。特别是针对夫妻房产的登记，一直是全国房屋登记机构不能取得共识的重点。在工作实践中大致分为三种办理模式：一是采取形式审查。依据《房屋登记办法》第18条的规定，就申请登记的房屋是否为共有房屋对申请人进行询问，如申请人回答有共有人，则需双方持有关证件共同申请，并记载为共有房屋。如申请人回答无共有人，则直接将申请人记载为房屋权利人。二是采取实质审查。房屋登记机构在登记中审核婚姻关系，申请人在申请登记时需提供婚姻证明（结婚证、离婚证）或未婚证明，否则登记机构不予受理。三是由公证部门进行公证。房屋登记机构凭公证书上的内容进行相应登记，无公证书不予受理。 这三种模式代表了对房屋登记审查义务和责任的不同理解。第一种认为，根据《房屋登记办法》第13条和18条的规定，登记机构在登记中应就是否为共有房屋进行询问，并未要求进行申请人婚姻关系的审查，只要进行了必要的询问，就尽到了审查的义务。第二种认为如果不进行婚姻关系的审查，就可能会使登记簿记载的房屋权利状态与实际情况不符，如权利人擅自处分房产时，对隐性共有人会造成财产损失，从而增加登记风险。第三种观点实质上与第二种一致，但为了减轻自身工作量和降低登记风险，将审查义务转嫁到了公证部门。 我们赞同采取第一种模式办理夫妻房屋登记，因为其不仅符合《房屋登记办法》的本意，而且简捷可行，没有额外增加登记机构的工作量。 我们再来分析一下《司法解释三》的有关条款。 第11条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 夫妻共有房屋的处分是登记机构最为关心的问题，也是工作实践中涉及房屋登记机构较多的纠纷案件。登记机构关心的是一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，如果另一方提出诉讼，会不会导致法院判决登记机构颁发的房屋所有权证书无效，从而承担相应的赔偿责任。 从以上规定可知，对于登记在一方名下的夫妻共有房屋，在办理相关处分登记时，登记机关只要进行了必要的询问，申请人否认有共有人、将房屋擅自处分，而善意第三人基于对登记簿的信任而进行的房屋登记， “另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。这说明善意第三人取得的房屋权利受法律保护，即使是该权利是由登记为权利人的夫妻一方擅自处分所得，法院也会认可房屋登记机构的登记，不会判决房屋所有权证书无效。 也就是说司法部门认可房屋登记机构承担的审查责任是询问共有人的责任，而非进行婚姻关系审核的责任。所以对于夫妻关系房屋登记，我们只需要形式审查即可。 另外，《司法解释三》第10条规定，房屋登记在首付款支付方名下的，法院审理时判决该房屋归产权登记的一方，至于另一方的经济损失，由产权登记一方进行补偿；第12规定，以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。 从以上规定不难看出，法院在判决有关的房产纠纷时，强调了保护房屋登记簿记载的权利人的利益，并没有因房屋权利人侵犯隐性共有人的利益而对房屋登记机构造成不利局面的司法表述。那些因未对婚姻关系进行实质审查会给登记机构带来“官司”的担心，完全没有必要。 王雨晨/责任编辑 1