青岛即墨高铁枢纽核心区项目策划报告2014.03.04课件.pptx

;企业诉求;核心问题 及解决路径;青岛新门户 商旅新视窗;;地块序号;;客群定位;周边居住客;即墨北中心·10000㎡·商务精品酒店;客群定位;由于项目优越的地理位置，位于即墨门户位置，位于高铁站前区域，且未来周边将带来大量的商贸人群，此类客群的需求以舒适整洁、经济实惠为主，部分目标客户需求一些商务服务。由此可以看出，商务型的经济型酒店在区域内会很受欢迎，市场空间很大。;高铁消费新概念;客户定位;整个即墨商业发展由中低档往中档发展，由初级阶段逐步往成熟阶段发展; 规模：以高铁站为核心，总规划面积16万，目前在运营商业面积5000平米； 商业定位：强调高铁交通圈这一核心价值，营造“城市客厅”。站南以交通和接待功能为主，大面积的广场和绿化，凸显高铁站屋简洁流畅、科技感十足的现代建筑形象。站北则围绕北广场以大规模商业综合开发为主，布局最具活力和时尚气息的购物中心、美食城、休闲中心和娱乐中心。结合周边大型SHOPPINGMALL、百货商城星级酒店等功能单元，整体新城生态有机的“商业休闲中心”； 可借鉴点：优化消费环境，完善人流动线；识别牌随处可见，注重引导消费。;商业业态借鉴案例 南京站;商业业态借鉴案例 上海南站;商业业态借鉴案例 无锡站;业态发展方向;业态及配比建议;业态落位;市场研究篇;;住宅板块格局;土地市场;整体住宅市场量价;整体成交结构;城西区板块市场表现;城东区板块市场表现;竞争环境 城西区板块;竞争环境 城东区板块;周边项目产品特征;普通住宅典型案例 （佳源都市）;普通住宅典型案例 （万科东郡）;普通住宅典型案例 （宝龙城市广场）;市场风险：;;市场格局现状;销售型市场表现;典型案例 华通金融中心;租赁型市场表现;;;二三线城市，中小企业的办公成 租金：30-50元/㎡·月 物业管理费：2-10元/㎡·月 水电使用费：尽可能低;未来竞争;市场风险;;青岛变通型产品 发展趋势;青岛变通型产品现状格局;酒店式公寓分布格局;重点变通型产品市场表现;客户特征;变通型产品热销案例 （香榭丽舍）;普通型变通产品案例 （宝龙城市广场）;;即墨北商贸市场逐步发展升级成型，低端向中端及中高端发展， 将带来商务需求及中短期居住的需求，且这种商务需求不同于专业办公需求 他们需要：商务谈判空间 临时办事处 ;;即墨酒店市场现状格局;酒店市场表现;酒店套数规模特征;酒店价格特征;即墨五星级酒店未来供应;未来契机;周边市场风险与机遇;未来客户预判;;商业发展阶段;商业发展趋势分析;商业市场格局与特征;整体市场 销售型商业;销售型商业市场 成交结构;;细分市场表现 专业市场;租赁市场典型案例 服装批发市场;物业地址;细分市场表现 集中式商业;购物中心案例 （利群财富广场）;购物中心案例 （宝龙城市广场）;商业街 市场表现;商业街案例 旺角步行街;;周边竞争现状;周边未来竞争 专业市场;周边未来竞争 土地供应;未来契机;市场机会;发展方向研判;未来消费客群研判;;地下商业市场;典型案例 正发精品城;典型失败案例 淘宝城;即墨地下商业 对本案的启示;物业价值研判;;市场容量测算;住宅容量测算;商业容量测算;办公容量测算 模型建立;办公容量测算;通过用GDP比较国内代表城市的GDP/高星级酒店数量分析，近期至2017年，即墨高星级酒店市场容量小，上限约1家；远期至2020年，即墨高星级酒店市场容量上限约5家;国内参考城市普通型酒店与GDP比例分??;物业发展建议;依据企业诉求、容量上限、市场贡献度、资金利润率4大要素，对可选型物业进行筛选——;地块序号;投资测算;前提条件;项目2016年入市，开发周期2年（2015-2016年），累计实现货值5.48亿元（包括：销售收入2.54亿，酒店经营性收入1.85亿，酒店经营期满后转让收入1.08亿元）;基于市场楼板价情况，以1450元/㎡楼板价进行经济可行性测算，总开发成本约5亿元;项目2016年入市，开发周期4年（2015-2018年），累计实现货值11.7亿元（包括：销售收入7.1亿，酒店经营性收入2.68亿，酒店经营期满后转让收入2.01亿元），IRR≈26%;