人口学因素影响北京市住宅价格素分析.docVIP

　　人口学因素影响北京市住宅价格素分析 --1绪论 .1研究背景 近年来，随着经济快速发展，人均收入迅速提高，加之我国进入第四次人口生育高峰，购房年龄人口快速增加，住房市场出现了供不应求的局面，部分大中城市房价 上涨过快。为调整住宅市场供应结构，稳定住房价格。中国人民银行曾于2003年4月下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这一举措揭开了国家对房地 产市场宏观调控的序幕。紧接着，贷款利率上调，国“八条”、国“六条”等调控措施相继出台。但是，这一系列的房地产政策出台后，房价不降反升。 政策调控影响迟迟未见，而开发商却尝足了甜头，投资商发现了利润丰厚的大蛋糕，地产公司开始大规模屯地，上马大型项目，各省市土地拍卖纪录频创新高。中国 房地产投资是否过热?房价是否存在“泡沫，，?一时间成为学界争论的焦点。2004年建设部政策研究中心发布的一份题为《怎样充分认识当前中国房地产市场形势》的研 究报告，就曾引发过激烈的争论。该报告认为:中国房地产市场只存在局部过热现象，目前中国房价的平稳上涨是由真实需求支撑的，房价在中长期内仍然呈看涨趋势，区 域或结构的局部过热都不能影响房价的自然上涨趋势，这种局部过热不能称为“泡沫”。而以易宪容、谢国忠、尹中立等为代表的学者们并不同意上述观点，易宪容(2004) 撰文驳斥说，该份报告高估了民众对房地产的现实需求，误将现实需求当作真实需求(真实需求是由现实需求和潜在需求构成)，目前民众购房是为了投资，当前的投资率 己经远高于50%(国际通行标准是投资率达到20%即为警戒线)，这表明中国房地产市场己经显现出相当大的价格泡沫。谢国忠((2004)认为:中国投资过热的源头，正是 全国性的巨大的房地产“泡沫”，中国正在经历着史无前例的房地产投机狂潮。尹中立(2004)通过对上海房地产市场进行调研，发现上海的房价收入比高达14，己经远超过 1997年香港房地产泡沫破灭前的水平，表明上海房地产市场己经生成了较大的泡沫。 四年过去了，北京的房价似乎验证了建设部政策研究中心的观点，受奥运会举办 等因素的影响，北京的商品住宅价格涨势惊人。据2007年统计结果显示，自2005年7月份国家开始公布“全国70个大中城市房屋销售价格指数”以来，北京房价已连 续上涨了16个月，其中10月份时房价涨幅还曾领跑全国①，部分地区的房价甚至只用了1年半的时间价格实现了翻番(见表1)0 是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。rn}从总理的话中不难看出他对住房问题的重视，同时也透露出他对当前房地产市场的无奈。 然而，就在买涨声一片的时候，由于过于乐观地夸大了经济发展预期，美国发生了严重的次级贷款危机，并通过金融衍生工具迅速蔓延至世界各大金融机构，引发了 全球性的金融恐慌。我国股票市场大幅下挫，加之房地产调控政策效应的集中显现，房地产价格开始止涨，部分城市房价出现大幅回调，房地产市场观望气息浓厚，住房 成交量大幅萎缩，房地产开发企业回款速度减缓，流动性出现紧张，发展面临困境。1. 2研究目的和方法 建设住宅的目的是为了满足人居住的需要，而对于住宅的需求—无论是投资需人的因素处于一个非常重要的位置。 在我国经济从农村经济向城市经济转变的过程中，北京作为东部社会经济的发展极之一，吸引了大量的迁移流动人口，近年来，流动人口更是呈现出不断扩大趋势。 据统计，2007年底，北京市常住人口1633万，其中外来人口达400余万，这些外来人口中以劳动经济人口为主，他们对于住房的需求，无疑对北京房价的上涨也起到了 推波助澜的作用。然而，就在机械人口快速增长的同时，北京却又面临着人口老龄化的挑战，北京未来人口的发展会对房价产业怎样的影响?在经历了暴涨之后，房价会 出现怎样的一个走势，是继续上涨还是下跌?这不仅是地产商、学界甚至政府最为关心的问题，同时也是涉及到北京众多无房家庭切身利益的问题。 为了回答这些问题，笔者拟从住宅价格因素影响出发，采用规范研究架构，通过定性和定量两种方法，首先对以往住宅价格影响因素的研究进行回顾，总结归纳2 研究目的和方法 12 1.3 研究意义 12-15 1.3.1 理论意义 13 1.3.2 实践意义 13-15 2 人口因素对住宅价格影响研究综述 15-19 2.1 国外研究 15-17 2.2 国内研究 17-19 3 住宅价格的形成机制及影响因素 19-23 3.1 住宅价格形成机制 19 3.2 影响住宅需求和供给的因素 19-22 3.2.1 影响住宅的需求因素 19-21 3.2.2 影响住宅的供给因素 21-22 3.3 其他影响因素 22-23 4 影响住宅价格的人口学因素分析 23-28 4.1 人口规模 23-24 4.2