商品房销售合同转让法律情况探微.docVIP

　　商品房销售合同转让法律情况探微 --一、商品房预售合同转让法律适用的问题与原因 （一）司法实践中的典型案例看预售合同转让法律适用的问题 在我国，由于预售商品房本身的特殊、相关立法的滞后及学界对预售合同转让理论观点的不一，诸多因素导致在处理商品房预售合同转让中相关纠纷的法律适用问题存在着很大的讨论空间。近些年的司法实践中，商品房预售合同转让纠纷的比较典型案例有黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案和刘某诉张某预售商品房转让合同违约案。①对于第一则案件，北京市大兴区法院在对案件的审理过程中，存在着两种不同意见：第一种意见认为：黄颖与张先生签订的商品房预售合同再转让的合同无效。理由是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第 38 条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。第二种意见认为：黄颖与张先生签订的商品房预售合同再转让的合同有效。理由是依据《城市房地产管理法》第 46 条规定，关于预售商品房竣工之前的转让，由国务院具体作出规定，但是截止到目前国务院尚未就此类问题予以制定相应的行政法规。最终法院是采纳了第一种意见，判决确认黄颖与张先生签订的预售商品房转让合同无效，同时依据《合同法》第 4 条②、第 60 条③及第 79 条④的规定，确认黄颖与美晟房产公司签订的《商品房预售买卖合同》中有关“不经开发商同意，预购房屋不得转让”的规定有效，双方均应履行。在第二则案例中，案件最终结果是由法院调解结案，张某与王某合意解除双方之间的转让合同，同时张某就自己“一房二卖”行为给予王某一定的经济赔偿。第一则案例在当时争议的焦点在于有两个：第一，依照《城市房地产管理法》的规定，预售商品房在尚未竣工之前能否进行转让；第二，格式条款解释适用的争议。第二则案例的焦点则在于商品房预售转让合同的登记备案是否属于转让合同有效的构成要件以及一房二卖的情况下，转让合同的登记备案是否产生对抗善意第三人的效力。 …………… （二）商品房预售合同转让法律适用问题产生的原因 在商品房预售合同的转让过程中，预售合同是整个转让法律关系的核心。商品房预售合同的标的有着非现实性的特点，不同于一般买卖合同的标的，因此预售合同内容的详尽与否在很大程度上决定了预购人的权利能否得到尊重和保护。同时，商品房预售合同法律性质的确定也影响着预购人权利的保护程度。③从理论意义上看，研究商品房预售合同转让的性质就是研究商品房预售合同的性质。理论界对商品房预售合同转让的性质的争议主要有两类：债权债务说和物权说。各派学者各执一词，然而各类学说观点都不能单独对商品房预售合同转让的性质做出科学且合理的界定，关于性质争议的讨论也是从未间断。对于商品房预售合同转让性质的定性，本文将在文章的第二大部分进行研究，在此不再过多阐述。 …………… 二、商品房预售合同转让的法律性质分析 （一）商品房预售合同转让法律性质的不同观点 在商品房预售合同转让过程中，预售合同是整个转让法律关系的核心，预售合同的效力很大程度影响着转让合同内容的实现，所以研究预售合同转让的法律性质也可以等同于对商品房预售合同法律性质的研究。①目前理论界关于预售合同转让的法律性质主要分为债权债务说和物权说，两种学说都有其合理性，但也都各自存在一些缺陷。债权债务说认为商品房预售合同的标的物是正处于建设中而尚未竣工的房屋，其不具备成为所有权客体的条件，此时的房屋所有权尚未发生。预购人虽然履行了交付房款的义务，并不因此立即就享有了所有权，预购人再行处分的，也不是处分了所有权。预购人取得的实际上是对预售人（即开发商）的债权，商品房预售合同转让的法律性质是债权转让或者是债权债务的概括转移。具体来说，当预购人履行了对预售人的付款义务以后，其将对预售人的债权转让给了预售合同以外的第三人（即新的预购人），原商品房预售合同的内容没有改变，只是合同的主体发生了变化。债权的转让又可细分为全部转让和部分转让，前者中预购人退出了原预购合同；后者中受让人进入商品房预售合同，合同主体由两方变成三方，单一之债变为多数人之债。但前后两种情形的转让都无须征得预售人的同意，只须通知即可。 …………… （二）从“债权物权化”的角度将预售合同转让定性为买卖合同 诚然，预售合同转让法律性质的准确定位对解决法院在法律适用中转让合同效力的问题具有重要现实意义。按照萨维尼先生的主张，在当事人之间基于买卖契约而发生的物权交易中，会同时产生两项法律行为—债权行为和物权行为，即使债权行为无效或者被撤销，已经完成的动产交付和不动产登记也不必然会被导致无效；因此，即使物权行为尚未作出或者物权尚没有形成，债权行为的有效性不会受到影响。歌德曾说：“一切理论都是灰色的，唯生命之树常青。”我国社会理论生活实践中，人们对此修改后常说“理论都是灰色的，只有实践之树是常青的”。一切理论，当然应当包括法学理论；