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　　履行房屋买卖合同的程序 --[摘 要] 房屋买卖合同纠纷是常见的合同纠纷之一，其生效与否的认定是处理这类合同纠纷的关键，而买卖房屋的过户登记是不是买卖合同的生效要件却是一个有争议的观点。本文以民法的一般理论为基础，以有关的司法解释为依据，对房屋买卖合同的生效要件进行了简要分析，阐明了过户登记是房屋买卖合同的履行，是房屋产权变更的条件，而不是合同的生效要件，对统一认识有一定的现实意义。 [关键词] 房屋买卖；过户登记；合同；生效 随着市场经济的不断发展，进城务工购房居住的农民逐渐增加，在很大程度上增大了城市私有房屋买卖的交易数量，与此同时，房屋买卖纠纷不断发生。其中有相当一部分是房屋买卖合同已签，购房款已部分支付，在办理房屋产权过户登记过程中，因房屋市场价格的涨落导致其中的一方反悔，不再配合办理过户登记手续，因而发生纠纷要求退款、退房的情况。对于这类纠纷，反悔的一方通常所持的理由是，虽然签订了合同，但房屋没有过户登记，合同尚未生效；而另一方则认为，房屋买卖合同一旦签订就已产生法律效力，对方应依约履行义务。熟是熟非，司法实践和理论界，均未形成统一认识。 买卖房屋的过户登记是不是房屋买卖合同的生效要件？持肯定观点的人认为，房屋买卖合同是要式合同，不仅要签订书面协议，还要依法办理过户登记，合同方能有效。对此，我国《合同法》第 44 条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院给黑龙江省高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复》中规定：“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权移转手续，应认为该民事法律行为尚未成立，一方反悔是可以的。”《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 14 条中也作了类似规定： “土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应认定各合同无效；如果其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。” 而且，司法实践的一贯做法是，人民法院在审理房地产纠纷案件时对凡未办理房屋转移登记的买卖合同一律认定为无效，按无效合同的处理原则对房屋买卖纠纷进行处理。持否定观点的人则认为，房屋过户登记并非是买卖合同的生效要件，房屋买卖合同依法成立即具有法律效力。换句话说，只要签订合同的双方主体合格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就应当认定合同有效。合同的效力与买卖的房屋是否过户登记无关。 笔者赞同后一种观点。笔者认为，买卖房屋的过户登记不是房屋买卖合同的生效要件，而是履行房屋买卖合同的程序，是房屋所有权转移的条件。理由如下： 一、城市私有房屋买卖合同是一种民事法律行为，受《民法通则》的调整，其直接后果是在当事人之间形成债权债务关系，其生效要件是：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具备法律所要求的形式。根据《民法通则》第 56 条的规定，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。由于房屋买卖合同的标的价值大，产权过户的履行期限长，用口头形式容易产生纠纷，因此，《城市房地产管理法》规定，房屋买卖合同应当采取书面形式。但法律法规并没有规定办理房屋买卖过户登记后合同才产生法律效力。从这个意义上说，房屋买卖合同虽然是一种要式合同，但这里的“要式”仅指书面形式，而不包括过户登记。 二、买卖房屋是否过户登记并不影响合同的效力，有相应的司法解释予以说明： 1.《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第 56 条规定，买卖双方自愿并立有契约，买受方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。 2. 最高人民法院法发（1993）37 号《全国民事审判工作座谈会议纪要》中规定，审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。 3.《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 12 条规定，国有土地使用权转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第 9 条中规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后