对“建设工程质量保修”实施中有关问题的探讨(1).pdfVIP

“全国混凝土质量控制及标准化新进展”学术交流会 广西·桂林 2009年 对“建设工程质量保修”实施中有关问题的探讨 刘志杰1，王颖洁1，罗梅2 1(河南省漯河市建设工程质量监督站)2(河南省开封市建设工程质量监督站) 2000年1月30日国务院发布实施的《建设工程质量管理条例》，对“建设工程质 量保修”作出了明确的法律规定，是国家维护建设工程使用者合法权益的一项重要措 施。建设工程的质量，不但关系到生产经营活动的正常进行，也关系到人民生命财产 安全。特别是住宅工程的“特殊性”：量大面广，业主对居住质量关注度高，影响主体 结构安全和重要使用功能的质量通病比较普遍，已成为业主投诉的热点，媒体关注的 焦点，确保住宅工程主体结构安全和重要使用功能已成为全社会的要求和呼声。 笔者作为处理住宅工程质量投诉工作者，在处理投诉的过程中遇到了许多棘手的 问题，现结合处理住宅工程质量投诉所接触的质量保修等问题，谈一下自己的看法， 以资有关部门和同行参考。 1 存在问题 案例l 某单位1991年自建房三幢，实行住宅商品化制度以后，参加“房改”，使用数年 后承重墙体出现裂缝，投诉到12319，投诉处理人员根据《建设工程质量管理条例》 有关“建设工程质量保修”条款，向业主解释， 《建设工程质量管理条例》发布之前， 国家有关部门对地基基础工程和主体结构工程的合理使用年限无法规依据，业主感到 愤慨，投诉处理者茫然。 1)《建设工程质量管理条例》发布之前的地基基础工程和主体结构工程的合理 使用年限无法可依。国家实行“住宅商品化”制度以来，各地建设了大量的商品住宅， 但对《建设工程质量管理条例》发布之前建设的“福利房”住宅，当时设计文件未规定 地基基础工程和主体结构：亡j翌的合理使用年限，因建筑规范及标准的水平不高，施工 质量存在隐患和问题，在处理投诉时当事人双方各执一词，又无法可依，使处理投诉 者茫然，容易激发业主愤怒，使矛盾激化。 案例2 某小区业主2003年购买商品住宅一套(竣工验收日期为2002年)，2008年入住 后，发现屋面渗漏严重，投诉到12319，投诉处理人员查看工程档案资料，已超出保 修期，让业主自己维修。业主称“刚入住就出现屋面渗漏属于旆工质量问题，应由施 工单位无偿维修”，而施工单位称“己超过保修期，不承担维修责任”，双方各执一词， 令投诉处理者束手无策。 全国混凝土标准化技术委员会 668 中国建筑科学研究院建筑材料研究所 “全国混凝土质量控制及标准化新进展”学术交流会 广西·桂林2009年 2)业主购房后闲置时间长，入住后超过保修期(地基基础工程和主体结构工程 除外)，业主不理解。随着我国经济社会的快速发展，人民群众的“腰包”逐渐鼓起来， 不少人把购房作为一种投资方向，拥有两套以上住宅的现象已屡见不鲜。闲置数年入 住后出现质量问题，往往超过保修期。但《建设工程质量管理条例》规定保修期的起 始日是竣工验收合格之日，对此，大多数业主难以理解，从而引发矛盾。原建设部 《建设工程质量投诉处理暂行规定》(建监【1997160号)，“对超过保修期，在使用 过程中发生的工程质量问题，由产权单位或有关部门处理”，较为笼统，不具有可操 作性，因施工等原因造成的质量缺陷，由谁负责维修并承担维修费用和赔偿损失?无 章可循。 案例3 我们是漯河嵩山路龙泰华庭的业主，2002年购买的商品房，2003年小区的土地 使用分割证就已经办下来了，可是开发商一直压在手中，没有给我们分发。直到2009 年1月份才在小区门口通知领取。可是我们业主领到手中才发现，原来开发商许诺的 土地使用权年限严重缩水，当初买房时是期房，开发商许诺土地使用权为70年，现 在证书上面显示的是30年，缩水了一半多的时间。难怪当初交房后一直不给我们证 书，原来是这个原因。从现在算起，我们实际的使用年限只有20年多一些。 大家对此议论纷纷，我们小区住的也有他们公司内部的人员，听他们说公司当初 买地时，我们小区这块地是分为三块办理的土地使用证，东部三栋楼是办理的七十年 的使用权，而西边五栋楼则是两块地分别办理的土地使用证，这两块地的土地出让金 没有拿那么多去购买使用年限，当初的资金用于建设郾城的许慎文苑了，当年补交200 万就能将余下的40年土地使用年限购买下，现在2000万也