物业智能化管理问题原因分析与解决.doc

技 师 专 业 论 文 职业（工种）：智能楼宇管理师 论文题目：嘉创物业智能化管理问题原因分析与解决 姓 名：于国峰 身份证号： 所在省市：天津市 所在单位：天津嘉创物业服务有限公司 申报等级：二级技师（国家职业资格二级） 准考证号： 培训单位： 鉴定单位：北京市第51职业技能鉴定所 完成日期：2013年 3月25日 [内容提要] 我们要利用现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术和现代图形显示技术(即4C技术)制造出智能防盗保安系统,各子系统独立发挥其功能,熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类楼宇智能设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，技术人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。 [关键词] 智能化 设计 维护 管理目录 一、从地产公司建设方面来说，存在问题 2 1、没有统一协议 2 2、设计没有特点 2 3、产品没有品味 2 4、产品无法互换 2 二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题 2 1、缺乏维护任务 2 2、技术体系不健全 2 3、无法升级和增值 3 4、不重视图纸、资料验收 3 三、从业主使用角度讲，常见问题。 3 1、门禁系统故障 3 2、紧急按钮、红外幕帘故障 3 3、消防感烟探测器故障 3 四、智能化小区物业管理出现问题原因分析 3 1、重复建设资源浪费 3 2、没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中 4 3、缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护 4 五 、智能化小区物业管理问题的解决方法 4 1、避免出现冗余 4 2、熟悉情况、加强维护保养 4 3、结合实际、降耗节能 5 4、系统配置要合理，真正的实用，符合实际 5 六、结论 6 前言 目前我嘉创物业公司在管辖区朗月轩项目、星月轩项目、名句花园项目、汇津写字楼项目共四个管辖区中智能建筑和园区智能化存在的问题进行总结分析，虽然四个项目都采用智能化小区管理，应用上也只是将先进硬件单一拼凑并不能充分发挥出其作用，所以要使物业的软件与硬件有效结合真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒适与丰富多彩，物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统。需了解各种设备的运行状况，加强设备保养的运行，并可根据分析智能化设备故障原因，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。 嘉创物业智能化管理问题原因分析与解决 一、从地产公司建设方面来说，存在问题 1、没有统一协议 智能化产品形成各自为战的局面，因此园区内各个子系统都需要单独铺设线路，为日后维护埋下了隐患。据工程技术部统计，目前朗月轩项目智能化运行故障较为频繁，整体运行的不足60%，大多数设备处于瘫痪或半瘫痪状态。 2、设计没有特点 各种智能小区与智能建筑方案千篇一律，智能化从概念变成产品的堆砌地，没有有效地集成。 3、产品没有品味 为了具有价格优势，生产厂家极力压低价格，开发商过重考虑项目建设的运营成本，全然不顾产品的品质，往往用了一二年就坏掉了。 4、产品无法互换 由于协议的不统一使得运营管理公司不得不接受产品厂家售后服务的制约，价格、态度、技术、升级、维修都成问题。小区业主也不得不接受开发商配置的如可视对讲等产品，而无法像买电视机一样选择自己喜欢的产品。 二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题 1、缺乏维护任务 是物业公司无法承担维护任务。由于物业管理公司成本控制和人员素质问题，其无法整体接手智能化系统的维护，这也是造成系统瘫痪的一个主要原因。 2、技术体系不健全 没有关于智能化系统的运营体系。智能化系统虽然有十年的建设历史，但是由于技术体系不健全，没有类似电信的强制性的技术标准，所以还没有一个运营体系出现来运行维护智能化系统。 3、无法升级和增值 智能化建设不能提供适应业主需要的持续的功能提升和增值服务。由于系统在设计之初是一个确定的系统，无法形成各子系统融合的集成结构，因此无法升级和增值。 4、不重视图纸、资料验收 在小区监控系统上。现在各管辖项目都安装了闭路电视监控系统，但是有相当一部分摄像头无信号，因接管验收时没有完整的竣工图纸很难查找到原有综合布线、拓扑结构，不能及时有效的地排查故障故障原因。 三、从业主使用角度讲，常见问题。 1、门禁系统故障 现在各管辖项