基于微观视角的中国居民住房金融功能分析.PDFVIP

基于微观视角的中国居民住房金融功能分析 吕晖蓉 （西南财经大学中国金融研究中心，成都，610074 ）   摘要：本文以我国住房价格持续上涨为背景，基于住房的双重属性，从住房消费的微观决策主体——家庭 的角度，分析居民住房消费与住房金融之间的关系，提出住房金融的核心功能是帮助家庭管理住房消费的 风险，一定程度上深化和发展了金融与经济的关系理论。  关键词：住房消费；住房金融；金融功能；风险管理    引言    2009 年全国房价平均上涨 22.4% ；2010 年全国两会上，高房价成为了众矢之的，要求 控制房价的声音最为响亮。可是大会闭幕的第二天，北京诞生了三个新地王，同时房价又有 了新突破——四环以内期房均价突破3 万元/平方米，六环以外突破 1 万元/平方米。2010 年 4 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 12.8%，其中新建住房销售价格同比全部 上涨，涨幅为 15.4%，商品住房销售价格上涨 17.3%。2010 年 4 月 17 日，国务院下发《关 于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），要求各地区、各有关部门要切实履 行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安 居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房， 房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款1，对不能提供 1 年以上当地纳税证明 或社会保险缴费证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企 业购地和融资的监管。新国十条被看做是房市调控的又一个里程碑，但是政策的效果仍然是 不理想的。《中国房地产指数系统百城价格指数》报告，2010 年 8 月，全国 100 个城市住房 平均价格为 8305 元/平方米，近 6 成的城市房价出现环比上涨，二三线城市是上涨主力军， 一线标志性城市也出现小幅上涨。 房价，成了研究住房问题避不开的话题。然而探讨房价却是极具挑战性的，因为决定房 价的因素是如此之多，而住房金融作为影响因素之一，在其中发挥着重要作用。本文就是从 住房消费与住房金融的关系出发，分析在我国住房金融的角色到底是什么，并提出改善思路。   一、概念界定 1.住房消费 从消费的定义进行演绎，住房消费是指消费者享受住房所提供的居住服务的过程。但是 与一般商品不同的是，住房的所有权和使用权是可以分离的。因此家庭享受居住服务有两种 方式：以拥有所有权的方式消费和以拥有使用权的方式消费。以所有权方式消费住房其实不 是标准的经济学意义上的消费，因为满足人们居住需求只需要住房的使用权，人们拥有住房 所有权是为了提供居住服务，无论是向自己还是向别人提供，都是“生产”居住服务的过程， 是投资行为。更准确地讲，本文的住房消费，应该是住房所有权消费。 改革开放以来，住房已经逐渐成为我国家庭最主要的财富，并对绝大多数家庭的消费行 为发生着越来越重大的影响。因此本文将住房消费定义为对住房所有权的消费也更符合我国 居民的消费习惯和消费现状。 2.住房金融 各国学者都是基于本国住房金融发展的实际情况来界定住房金融的。一般的，住房金融 有广义和狭义之分，狭义的住房金融主要是指与住房流通和消费相关的融资活动，广义的住 房金融是指与住房建设、流通、消费、维护等经济活动有关的资金融通活动。两者的区别主                                                                1 2010 年 7 月，银监会出台三套房贷款的限制政策。 要在于金融服务的对象不同，狭义的住房金融服务对象主要针对消费住房的主体，广义的住 房金融将服务对象扩大到住房的生产主体。 本文的住房金融采用狭义的定义，即与居民住房消费相关的金融活动，包括融资的机构、 形式、过程等内容。因为本文主要是以住房商品的特殊属性的认定为基础，从住房消费主体 ——家庭这个微观角度研究住房金融的功能。就本文研究的核心问题来看，以生产住房的主 体为对象的融资活动与对其他生产者为对象的融资活动没有明显的差别。 二、关于住房消费与住房金融的相关文献综述 1.关于住房消费的属性 国外对住房消费的