东方文德广场定位及运营建议教材.doc

东方文德广场 演绎广府文化新传奇 东方文德广场定位及运营建议 二O一一年五月一日 目 录 一、项目简介…………………………………………………………………………………………………………03 二、项目优劣势分析…………………………………………………………………………………………………06 三、项目定位分析……………………………………………………………………………………………………08 四、运营建议…………………………………………………………………………………………………………09 项目简介 一、投资主体：广州富春东方地产投资有限公司 二、占地面积:110000平方米 三、总建筑面积:150000平方米 四、规划形态：由68000平方米的艺术家公寓、25000平方米的文化产业写字楼、35000平方米的商业中心和800多个车位的停车场组成。 艺术家公寓：由四座塔楼组成，其中三座是35层，一座是29层，共五百多套。 文化艺术交易中心：由项目的商业裙楼-1至4楼共五层构成。 五、产权年限:70年产权 六、容积率:1.36 　　绿化率:30% 七、地理位置：广州市越秀区文德路 说明：本建议仅限项目中35000平方米商业中心部分，艺术家公寓、写字楼定位需另案探讨制订 二、项目优劣势分析 一、项目优势： 1、天时—大势所趋，尽享天时 本项目定位高端文化项目，属于广东省建设文化大省和广州市打造广府文化名片的落地产品，为项目的成功奠定了先决条件，符合申报省市重点扶持项目条件；可说是大势所趋，尽享天时。 2、地利—统领全局，尽享地利 本项目地处广州文德路，起源府学东街，具有深厚的文化积淀和商业氛围，是广府文化精髓的发源地和重要载体，属稀缺资源，具备统领广府文化全局的优越性，加之800多个车位的停车场、交通及周边配套完善，享尽地利优势。 3、人和—规模宏大，政通人和 本项目建面15万平米，规模宏大，是广州市内不可多得的商业地产项目，定位清晰，并与政府、文化界等建立了广泛联系，可说是政通人和。 二、项目劣势： 产业劣势：文化产品往往因价值评估难导致产生交易难的状况，因此，对本项目招商提出了更高要求，如将本项目包装成文化艺术品、古玩工艺品价值评估中心、价格生成中心，将对项目运营起到极大地促进作用，也将大大提高招商的成功率。 三、项目定位分析 一、总体目标定位 1、广府文化烫金名片 2、永不落幕的广府文化精品博览会 3、广东文化旅游第一站 二、商业定位 1、中国文化艺术精品鉴赏交易中心 2、中国古玩艺术品鉴定交易拍卖中心 3、国际广货街 4、广府文化传承教育基地 5、广州饮食文化体验中心 6、广东休闲旅游购物景点 三、功能定位 集文化精品古玩交易、商务办公、会展、拍卖、教育、旅游、美食、休闲娱乐功能于一体，为文化艺术界人士、古玩收藏爱好者、投资者、商务旅游人士提供量身定做的全程优质服务，打造永不落幕的广府文化精品博览会、广府文化烫金名片及休闲旅游景点。 四、招商定位 1、传统文化产品：文房四宝、字画等； 2、中外古玩、艺术品、工艺品；金银首饰、玉器等； 3、广东各地特色产品，国内各地特色产品； 另可考虑引进广东四大名园等特色建筑景点，制作精美模型，供游客参观。 四、运营建议 一、项目符合广东省委、省政府，广州市委、市政府总体发展战略规划，可向相关职能部门申请政府立项，争取政府财政、银行等金融机构的大力支持，以降低项目资金链及运营风险； 二、争取省市旅游部门支持，配合政府部门将本项目包装成“广州一日游”景点之一，提升项目人气； 三、争取与市政府合作建设“广府文化网”（官网），自行建设“中国文化艺术品网”线上交易平台（商务网），中英文对照版本，双网并行，扩大项目影响并为进驻商家提供网络平台服务；（网站运营可开发很多线上产品） 四、争取与省市教育部门合作，由教育部门或所在学校出资，大力开展广府文化传承教育（需政府配合）； 五、业态规划中注重文化长廊、广府文化博物馆、国际广货街等建设，最大限度挖掘项目潜在价值； 六、充分整合各地文化部门、相关行业商协会资源，做好前期框架（主要对象）招商，后期注重招商政策变化，做到选商； 七、考虑到项目地理位置优势，招商策略前期可采用“高租金、高折扣”，后期可采用“高租金、低折扣”的招商办法，以促进项目快速升值； 八、为配合项目招商，可考虑与央视《寻宝》节目合作，做好现场活动策划的同时，获得古玩艺术品资源；另可考虑编辑出版高端《广府文化》杂志，提升项目影响也方便整合客户资源。 九、利用好项目开盘剪彩时机，策划好现场活动，进行现场签约招商，并做好与其他合作单位（如政府/文化部门/旅游部门/教育部门等）的签约； 十、商业中心整体采用租赁策略，如有必要，可采取部分经营权出售方式，按年限不同制订相应优惠政策，以尽快回收投