多房产家庭解套理财规划.docVIP

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多房产家庭解套理财规划

多房产家庭解套理财规划45岁的王先生是企业中层管理人员,税前月薪1.5万元,年终奖10万元;40岁的王太太在银行任职,税前月薪5000元,每季有奖金收入2万元,还有年终奖金3万元;女儿13岁,即将就读初中二年级。家庭年消费支出15万元,年学费支出2万元。 王先生夫妇6年前热衷房地产投资。目前有自住房现值250万元,房贷100万元,剩余贷款期限8年。此外还有3处投资房地产:现值500万元的门面房,房贷余额200万元,剩余贷款期限10年,月房租收入2万元;现值300万元的住宅,房贷余额70万元,剩余贷款期限12年,月房租收入5000元;现值200万元的住宅,贷款余额40万元,剩余贷款期限16年,月房租收入3000元,所有房贷均为等额本息摊还。 夫妻均加入社保,养老金账户余额先生10万元,太太5万元,两个住房公积金账户都用来交房贷,没有余额。除了房产以外,家庭资产还有现金与存款1万元,国内股票成本50万元,市价40万元。王先生夫妇各投保终身寿险30万元,年交保费2万元,已交8年,还要交12年,目前现金价值共12万元。由于购房导致过去一段时间资金紧张,目前还有信用卡债5万元,利率18%。王太太有25万元的行员贷款余额(免息),保单质押贷款8万元,利率5%。 理财目标与规划需求: (1)房产调整与减债规划:目前4处房产的房贷平均利率约7%,投资房产的房租收入不足以还月供,造成现金流的压力,加上房产调控政策下房价下行风险加大,打算至少出售一处投资房产,来解决目前的财务困境。 (2)子女教育与创业资金:准备让女儿高中毕业后到英国念本科与硕士,预计6年,每年开销1.5万英镑,回国后赞助届时值100万元的创业资金。 (3)购车规划:3年后打算购买一辆现值60万元的自用车,以后每6年换同级车一次,共换4次,购车后每年养车费用增加2万元现值。 (4)退休规划:夫妻15年后同时退休,退休后每年生活费用现值合计约12万元。 (5)保险规划:根据家庭风险制定合理的保险规划。 家庭基本情况分析 根据王庭家庭的基本情况,编制其家庭资产负债表和收支储蓄表(见表1、2)。根据规划需要,做出以下假设:当地社会养老保险、医疗保险、失业保险和住房公积金交费率分别为8%、2%、1%和12%,企业对等交纳住房公积金;房租成长率、教育金成长率、生活费增长率、收入成长率、车价成长率、社平工资增长率、养老金账户投资报酬率均为5%,上年社平工资为3000元。 根据家庭资产负债表和收支储蓄表,我们对家庭财务情况进行了诊断,见表3。目前王先生家庭收入较高,但由于房产贷款较多,使家庭财务方面存在问题不少。 家庭紧急备用金倍数不到1,可以随时拿来急用的资金不能维持1个月的家庭生活支出,这样一旦家庭出现急事,将难以应对。财务负担率较高,超过了80%,远远超过了40%的合理上限,这使得家庭负担太重,这其中还不包括生活和教育支出等。平均投资报酬率较低,刚刚超过3%的合理下限,使得家庭资产不能有效增值。自由储蓄率为负数,虽然家庭储蓄率较高,但由于房产贷款本金支出太高,储蓄全部拿来归还贷款本金都不够,家庭没有可以自由运用的储蓄资金。保险严重不足,虽然王先生夫妇二人均有终身寿险30万元,但相对于其收入、支出和房贷余额等因素来说,是远远不够的。 家庭理财规划 根据王先生家庭目前的基本情况,首先需要解决的是房产调整和减债计划。在此基础上,做好子女教育、购车、退休和保险等全方位规划。 房产规划 目前王先生家庭房产太多,且4套房产均有贷款,合计贷款410万元。加上消费性负债,债务合计高达448万元。考虑到投资性房产太多,而在政策的严厉调控下,房价下行压力较大,或者在一段时间内大幅上涨的可能性不会太大,且贷款利率较高,投资房产的房租收入不足以还月供,造成现金流压力太大。建议除自住房外,留下门面房,将其他2套投资性房产出售,扣除贷款可以增加390万元现金流入,每年可减少近13万多元(70万元贷款为88131元,40万元贷款为42423元)贷款本息支出。 对出售房产的收入,在扣除房贷后,先将高利率的信用卡债还清,由于利率较低甚至免息,保单质押贷款和王太太的行员贷款可以暂时保留,其中保单质押贷款利率5%,低于后面测评的适合王先生的投资报酬率8.4%,且一般期限较短,可以在到期后归还。经过调整,王先生的现金流压力大大减轻,家庭财务状况得到有效缓解。出售2套投资房后,王先生家庭的房贷利息支出和本金还款支出大大减少,自由储蓄由负变正,为22563元,也就是说每月储蓄额在供完房贷、交完保险等事项后还能剩下2万多元可以自由支配的资金,这其中不包括非经常性收入,即出售房产收入390万元。 紧急备用金和理财准备金 目前,王先生的家庭流动资金仅1万元,难以

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