浅议 “大户型”建筑物改成“小户型”住宅登记问题.docVIP

浅议 “大户型”建筑物改成“小户型”住宅登记问题【摘要】：自2005年开始，我市市区先后有十余幢、建筑面积约有7万平方米的闲置综合楼、办公楼、商用楼以及部分面积较大的住宅，经内部改建装修后，被分割成建筑面积20-50平方米不等的小户型房屋公开出售。这些小户型房屋售价一般不高，且基本都配备独立的厨卫设施，很适合收入较低的工薪阶层购买，市场销售情况较好。 【关键词】：大户型,改造,小户型 Abstract: Since 2005, the city urban area, there have been more than 10 buildings, construction area of #8203;#8203;about 70,000 square meters of idle buildings, office buildings, commercial buildings, as well as the larger part of the area residential, internal alterations and renovationdivided into smaller units, ranging from 20-50 square meters of building area sold to the public. These smaller units priced generally not high, and basically equipped with a separate kitchen and bathroom facilities, suitable for low-income wage earners to buy, better market conditions. Keywords: large size, the transformation, the small size. 中图分类号： [F287.8] 文献标识码：A 文章编号： 一、“小户型”改造基本情况 所谓的“小户型”改造，即将面积偏大的建筑物，经内部改建装修后，分割成面积偏小的房屋进行销售。笔者认为，“小户型”改造属新生事物，目前的房地产管理法律法规及规章对此类房屋并无明确界定，在改造的过程中，改变了建筑物原批准的使用性质，不仅破坏了城市规划，给城市基础设施的正常运行带来很大压力，而且改造后的建筑物达不到技术规范要求，存在许多质量问题、安全隐患和社会问题，因此，作为房屋登记部门，必须谨慎处理。 二、“小户型”改造后登记问题 （一）“大户型”住宅分割为“小户型”住宅的，对于此类申请办理产权登记的，笔者认为，不能办理分户手续。 举例说明：某建筑物原使用用途为住宅（如下图），该户型经过改造后，被分割成五套小户型，具体分割：10、11、12、13、14号区域分别被改建为“**10室”、“**11室”、“**12室”、“**13室”和“**14室”。在分割前，各小户型设计使用用途分别为：10号区域为卧室、卫生间，11号区域为厨房、餐厅和卫生间，12号区域和13号区域为卧室，14号区域为客厅、储藏室。 这些小户型作为单体申请产权登记，登记部门无法界定其使用用途。 1、如果将各小户型原有使用用途改为“住宅”，按照《房屋登记办法》的规定，须提交规划部门的审查意见。同时，如果改为“住宅”，部分区域的小户型达不到《城市规划管理技术规定》关于大寒日日照标准的要求。因此，不能按使用用途为“住宅”进行产权登记。 2、如果按原使用用途进行登记，即各小户型其使用用途仍为卫生间、客厅、餐厅、厨房及卧室等，《房屋登记办法》第十条明确规定：“国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记”，成套住房通常由若干卧室、起居室及厨房、卫生间、室内走道或客厅等不同功能的房间组成，这些不同功能的房间聚合一起才能充分满足人们的饮食起居需要，因此，成套住房应以套为基本单元进行销售，也应该以套为基本单元进行登记。上图中原本属于成套住房中的“卫生间、客厅、餐厅、厨房、卧室”等分别单独出售并申请产权登记，是不符合《房屋登记办法》中“以套为基本单元进行登记”的规定的。 （二）被政府列入“半拉子”工程的办公楼、综合楼、商用楼等进行分割改造“小户型”的，笔者认为，可以因势利导，按照市政府的规划要求，在补办土地、规划、建设等一系列手续后，允许其进行产权登记，这样不仅可以消除“半拉子”工程安全隐患，而且可以解决“半拉子”工程带来的一系列社会问题，有利于维护社会稳定。 对于此类建筑物进行分割改造，笔者认为，应当符合《建筑法》、《城市规划法》、《房屋登记办法》等有关法律、法规的要求，满足下列条件后，