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浅议房产交易中法律风险【摘 要】在房产交易过程中，买卖双方可能会面临各种类型的问题，例如卖方没有房产证、卖方隐瞒房屋抵押事实、买方无法取得贷款、房屋面积不足、房产带租约交易等等，这些都会使得房产交易变得复杂，也增加了房产交易的法律风险。正确认识房产交易中可能存在的法律风险，分析、研究防范风险的有效方法是保护买卖双方合法权益的重要途径。 【关键词】房产交易；法律风险；防范 近年来，我国的房产价格持续上升，对很多人来讲，买房是影响人生的一件大事。但是，由于大部分的人都并非是精通房产交易的专业人士，对房产交易中可能发生的法律风险不甚了解，一旦买卖双方出现纠纷，也没有及时取证的意识，从而使得合法权益遭受损害。本文对房产交易过程中可能发生的各种法律风险及其防范方法做了简单概括，以期为房产交易双方提供参考。 一、房贷新规定下的违约问题应对分析 一直以来，房价都是社会各界普遍关注的一个重要问题，原因是房价攀升会直接引发社会各个阶层的情绪波动，极容易引发与扩大社会的贫富差距，不利于社会的稳定发展。自2010年开始，我国政府就开始采取一系列的措施去遏制上涨过快的房产投机交易行为，以保障房产市场的有序、健康发展。 2010年4月，国务院办公厅发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这对我国上涨过快的房产市场来说，无疑是一剂猛药。同年4月23日，中国银行出台房产贷款新规定，“对已经使用贷款买过第一套住房、再次申请贷款继续购买住房的客户，第二套住房的贷款首付金额必须不低于50％的比例，贷款利率也不能少于1.1倍的基准利率。”房产交易业内的有关人士表明，这一政策的影响必然是空前绝后的，倘若贷款金额为100万，期限为20年，那么会增加支付的利息为40万元，他们预测到这一项政策必将影响到我国大约1/3的贷款买房者。房产交易过程中的法律纠纷矛盾层出不穷，其中最重要的问题是贷款买房者可能不能顺利获得贷款审批，因而在房屋交易中可能面临违约风险，迫切需要可以解决问题的有效方法。所以说，每当我国政府调整房市政策时，每当银行紧缩购房贷款时，买房者都会遇到这种问题，对此，本文的建议如下： 首先，应当选择专业化的房贷单位与信誉高的房产中介。通常情况下，专业化的房贷单位、信誉高的房产中介以及贷款银行之间具有良好的协作关系，可以更及时、更准确、更具体地获取各大银行的房贷政策信息，了解并掌握各个银行的房贷审批条件、放贷速度以及贷款优惠政策，从而为贷款购房者选取最为恰当的贷款银行。同时，一旦着手办理相关房贷手续，相应的法律文书也会比较系统、完整，更新也会相对及时。 其次，应当签订房产买卖的补充协议，这是一项十分重要的工作。例如，在房产交易过程中，可能会遇到延迟放贷的问题，因而可以通过房产买卖合同中的补充协议加以约束，牵涉到付款日期的约束可以无须具体到哪天，而直接约定成“贷款银行实际放款日”，或是添加“以贷款银行实际放款日为基准”的字眼；例如，购房贷款无法获得银行的审批，那么可以在补充协议中约定“由于无法归结成买卖任何一方的原因而致使购房贷款没有被银行批准的，买卖双方都有权利解除房产交易合同，并且均无须承担任何违约责任。”而对那些已经签订房产交易合同或是房产交易合同可能带来的一系列问题，本文认为，应该从以下几个方面应对： （1）详细检查所签订的房屋交易合同中有关贷款的内容是怎样约定的。倘若条款明显会损害到自身的合法权益，则应该积极与房产卖方进行协商，以争取在补充协议中约定相关内容。同时，综合考虑自己拥有的资金状况，或是要求房屋卖方给予一定的交款时间宽限，或是通过亲友借款暂时用现金补足贷款部分，或是协议约定可以解除所签订的交易合同，并返还部分购房款项，以给予房产卖方适当的资金补偿。 （2）由于房产贷款无法获得银行审批导致的买卖合同纠纷，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条文中第23条的有关规定，倘若是二手房产买卖的话，一般会在补充条款中约定银行房贷没有顺利获批的时候能够以现金补足的情形，最晚的期限是房产产权过户的那一天，其他的相关问题还需要交易双方最大限度地协商解决，这是由于购房者自己是无法预见银行放款的政策动向的。所以说，房产交易的法律风险与房产市场的波动是相伴随的，在房产价格处在低谷或是高峰的时候，可能存在的法律风险也是最多的，法律纠纷也极容易产生，对此，房产买卖双方都要有所认识。 二、房产交易合同无效、解除与撤销的防范分析 （一）卖方没有房产证的情形 《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关内容规定：没有依法登记并领取产权证书的房屋不能转让，该法中第46条还规定：有关商品房预售问题以及商品房订购人把购买到的尚未完工的商品房二次转让的相关问题都由国务院予以规定。可以看到，法律并