浅谈棚户区房屋买卖合同效力.doc

浅谈棚户区房屋买卖合同效力随着房地产市场的活跃，房价节节攀升，以及本地棚户区拆迁补偿工作的推进，部分房屋出卖方违背诚实信用原则反悔违约等，致使房屋买卖合同纠纷案件呈高发趋势，影响了房地产市场及社会经济秩序的良性运转，尤其是棚户区房屋买卖合同的效力成为审理此类案件的关键，应引起高度重视。本文拟从房屋买卖合同的效力入手，对棚户区房屋买卖合同的效力进行分析，以期对该类案件的审理提供帮助。 一、合同效力 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。 房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。房屋买卖合同的成立、生效《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”第44条，第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”根据该法律规定，房屋买卖合同包括商品房预售合同都必须采取书面形式，《中华人民共和国合同法》第十条第二款也明确规定：“法律、行政法规规定采用书面形式，应当采用书面形式”因此，完全可以认定房屋买卖合同的成立必须是双方签订书面合同，并签字或盖章后。 棚户区房屋买卖合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，决定于是否符合棚户区房屋买卖合同生效的条件，而非合同当事人意志所能决定。棚户区房屋买卖合同生效要件归纳起来有： 第一，房屋买卖合同的当事人在缔约时须具有相应的缔约合同的行为能力。根据《民法通则》的规定，合同行为能力可以分为自然人和法人及非法人组织三种情况。凡年满十八周岁的公民(自)，只要不属于不能辨认自己行为的精神病然人人，都是具有完全民事行为能力的人，这些人具有订立房屋买卖合同的行为能力。十六周岁以上不满十八周岁且精神状态正常的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。这类公民也应视为有订立房屋买卖合同的行为能力。法人、非法人组织一般都具有签订房屋买卖合同的行为能力。 第二，房屋买卖合同当事人的意思表示真实。房屋买卖合同是一种双方民事行为，当事人双方意思表示达成一致即可成立，而意思表示真实乃是合同生效要件而非成立要件。合同成立后，意思表示是否真实往往难以从外部判断，并且根据自愿原则，法律对此不主动干预。但是，合同如果要生效并欲得到法律的保护，则必须具备意思表示真实这一要件。 第三，房屋买卖合同不违反法律或社会公共利益。这是指房屋买卖合同的内容要合法，即房屋买卖合同当事人行为的动机、目的、标的和条件不违法。判断一个行为是否违反法律的规定，除了依据法律直接规定外，也应该依据民法原则，合同法原则及国家的有关政策。不违反社会公共利益是个具有弹性的规定，它可以弥补法律有漏洞的不足，其好处即是能顺应社会的发展变化，在每一具体场合对各种行为进行符合时代要求的判断，保护那些有利于社会的行为。但不利之处也显得易见，即难于把握违反的标准。因此，在判断一个行为是否违反社会公共利益时，不能仅就行为本身加以考察，而要在当时所处的时代条件下，考察该行为的各个方面所产生的影响是否有悖于社会公共利益。 第四，房屋买卖合同形式的合法性。包含房屋买卖合同必须是书面合同，房屋买卖合同必须经过有关部门登记等。 二、无效棚户区房屋买卖合同的主要类型 房屋买卖合同成立之后，只要