论国家土地政策对房地产市场之影响.docVIP

论国家土地政策对房地产市场之影响【摘 要】房地产市场的发展离不开国家土地政策的宏观调控。为此，本文就从国家土地政策对房地产市场影响的体现、国家政策土地需要考虑的因素、制定有效调控房地产市场的土地政策这三个方面探讨国家土地政策对房地产市场的影响，已给房地产市场发展提供借鉴的参考意义。 【关键词】房地产；土地政策；土地供给 在市场经济成熟的发达国家，房地产业属于传统产业；在这些发达国家政府对房地产业的管理，主要是通过经济和法律等手段来实现的。在我国，房地产业只有三十年的发展历程， 国家对房地产行业的管理，也只处在一个探索的阶段。在2002年以来，我国房地产市场繁荣，给经济发展带来了活力；但房价上涨迅速、空置率上升、住房结构矛盾突出、投资增长快等现象，严重阻碍了经济的健康发展。在经济学看来，这显然是一种“市场失灵”的现象。为此，从2003年开始，中央政府制定了一系列的土地政策，期待通过法律的手段，来实现对房地产市场的宏观调控。这些土地政策对理性分析房地产市场的发展，有着很大的意义。为此，本文就研究国家制定的土地政策对房地产市场的影响，以便能给市场的发展提供参考意义。 一、国家土地政策对房地产市场影响的体现 国家土地政策对房地产市场的影响，第一体现在土地供应的结构上。一个国家房地产市场的健康发展，体现在普通居民能够买得住宅。但目前房价的飞涨，令普通居民无法购买。居高的房价，市场是无法进行调节，所以只能由国家宏观调控政策来主导。因此，为了控制房价，国家出台一系列的土地政策，实现了严格的土地制度。 如国家近年来相继出台的“8.13大限”、“新国八条”等土地政策，其主要目的是为了控制土地的供应总量。 虽然国家的土地政策，在一定程度上达到减少土地供应总量的目的；对土地的控制，从总量控制变成了结构的控制；这变化主要体现在土地供应结构向中低价位的商品住宅倾斜；这是从目前和长远满足中低收入的普通居民的住房需要。但现在我国70%还没有完全实行廉租住房的制度，住房保障面积还不到4%，所以国家的土地政策还是达不到满足广大居民的住房需要。很多专家也指出，只有加大经济适用房的投入，才能起到降低房价，实现房地产健康稳定的发展。 国家土地政策对房地产市场的影响，第二体现在土地价格上。在以前，很多企业靠着银行等金融行业的支持，可以低价圈地，拿着成本很低的土地。但是新的土地政策出来后，土地供给总量的减少和土地规则也跟着改变；在规定日期之前，一些没有按照规定交纳土地出让金的项目，政府就有权强制收回，之后通过土地交易市场上的“招、拍、挂”的途径，重新进行上市交易；这样，在严格的土地政策下，必然导致了土地价格的上涨，再加上银根紧缩的影响，房地产企业的资金来源就少了，引起了房开商的开发成本增加，给予他们提高房价的理由。在这严格的土地政策管制下，房开商等微观企业主体就实行“炒作房价”，导致了房地产市场的非理性发展。 国家土地政策对房地产市场的影响，第三体现在对消费者的影响上。政府出台的严格土地供应政策，对消费购买心理产生影响。因为严格的土地供应政策，消费者会预感未来房产的减少；作为普通居民，消费房子是为了住宅，所以关心近期投入的最小化，而不是收益的远期最大化，就会着急购买房子，造成了供给和需求之间的矛盾，房产市场上出现了供不应求的现象。因而，国家严格的土地政策，造成了即期消费的出现，这也是房价增长过快的一个原因。 二、国家政策土地需要考虑的因素 从现在土地政策对房地产的影响可以分析到，制定土地政策需要考虑到这一些因素： 1．土地资源的因素 国家在制定土地政策的时候，必需要目前国内的土地资源。人多地少，乃是我国的一个基本国情，而且我国的大片国土是不适宜耕作和定居的高原、沙漠等等；所以，这就决定了我国在土地政策制定上，不应该和世界上的其他国家进行相比较。经济的发展离不开土地，但现实的国情却不允许土地的开发上占用过多的耕地。这就需要房地产的发展，要节约和合理地利用土地资源；而且土地的有限性，决定了土地供应的相对不足；因而，在市场对房产需要上涨的情况下，房地产开发的供需矛盾是不可避免的。土地资源的现实状况，决定了国家土地政策的宏观调控上，只能综合平衡各种因素，尽量把矛盾缩小的一个范围之内，使土地价格保持在一个合理的范围。 2．房地产的特点 我们知道，房地产业的运转具有长期性，从土地购置的开始，一直到市场上商品房的供给增加，都要经历一个较长的周期。土地供应对房地产市场价格的影响，有一个比较滞后的过程。所以，严格的土地供应政策，对商品房的价格具有刺激作用，对人们的消费心理必然产生影响，必然引起非理性消费现象的产生。在制定土地供给的政策上，需要考虑房地产市场的发展特点，适当增减房地产的用地量，才能避免房地产市场的大起大落，达到稳定房