房地产交易保证机构及专用账户刍议.doc

　　房地产交易保证机构及“专用账户”刍议 　　关键词：交易保证机构；专用账户；Escrow账户；房地产中介 　　 　　进入21世纪，社会 经济 的发展和人民生活水平不断提高，城镇住房增量需求和改善需求愈加旺盛，于是随着国民支柱产业之一的房地产行业高速发展，地产中介市场也迎来了其繁荣与兴旺之景。据估计，目前北京的房屋买卖和租赁市场中，50%以上的交易业务是在中介机构的服务下完成的。在现实中，由于经纪机构能够直接接触、接受客户资金，再加上机构内部的不规范操作导致了如“坚石事件”、“中天置业事件”等中介机构侵吞、挪用甚至席卷客户资金逃跑事件频频发生。为了加强对房地产中介市场的监管，尤其为了杜绝经纪公司挪用客户资金牟取非法利益，甚至侵吞客户交易资金的恶性事件再次发生，2006年12月29日，建设部、中国人民银行发出《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），该通知正式规定了建立以“存量房交易资金管理制度”为主的各项业务监管制度，明确提出了发展交易保证机构和建立存量房客户交易结算资金专用存款账户制度。这一规定对全国各地进一步完善房地产市场监管，加大监管力度，建立房地产中介市场诚信起到了提纲挈领的作用。 　　 　　一、交易保证机构 　　 　　（一）欧美房地产市场相关问题简介 　　在欧美等发达国家，90%以上的房屋交易除了买卖双方各自由经纪公司代表其利益，或者由同一个中介经纪居间完成双方的交易活动以外，其中一个必不可缺的环节就是Escrow Service, 即由Escrow公司作为整个交易合同上的验证和见证方，负责执行交易当中的资金监管。所谓房地产资金监管，是指房屋买卖双方在达成交易后，按照交易合同中达成之交易金额及完成交易所需的其它部分或全部款项，存入由第三方开立的与全部或部分利益方进行联合监管的账号，并由第三方对交易过程中各款项按照各方确认的资金使用计划进行监督使用，以确保交易资金专款专用的行为。欧美的房屋买卖基本上是由专门的Escrow公司作为房屋买卖中的独立第三人对房屋出让和受让中的各种条件加以验证和见证，从而对资金加以监管。其作用类似于我们接下来将要探讨的交易保证机构。在国际商务活动中比较多见的Escrow应用形式有: Escrow账户、Escrow信用证、Escrow合同。其中Escrow账户是Escrow在经济活动中最为常见的应用方式之一。 　　（二）交易保证机构及其存在形式分析 　　《通知》第5条规定“发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务”。结合上文所述，这里所指的“交易保证机构”应当是类似于Escrow公司专门设立作为第三方对整个交易合同的履行和合法性进行见证和验证，保障交易资金的专款专用且独立于房地产经纪业务的资金监管机构。至于设立主体，由于目前还没有明确的规定，笔者认为设立主体可以是国家、社会团体也可以是个人，其性质可以是法人也可能是其他非法人组织。但由于我国正处于“交易保证机构”的起步发展阶段，短期内无法成立大量的专门交易保证机构来满足市场的需要，于是，一些有实力的经纪公司和其他类型的非专门交易保证机构在交纳一定数额的保证金后也可以承担资金监管的职能，成为另一种形式的保证机构。 　　如《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称《规定》，存量房即是我们通常所说的“二手房”）在《通知》的基础上对保证机构做了相对细化的规定，《规定》要求“房地产经纪机构、交易保证机构（以下简称“保证机构”）在从事存量房交易结算资金划转业务之前，应向市建委备案，领取《设立“专用账户”保证机构备案证明》”；备案后与商业银行签署《存量房交易结算资金划转合作协议》，开设“专用账户”；最后再与中介协会签订《存量房交易保证金托管协议》，将100万元保证金存入保证金账户内，经中介协会核查并在“北京房地产中介行业协会信息网”发布后，保证机构即可从事存量房交易结算资金划转业务。目前，北京市公布的包括经纪公司、投资担保公司、房地产评估公司、房地产咨询公司在内的22家“保证机构”中即使是曾被媒体认为是北京首家交易保证机构的“北京开太物业交易保证有限公司”也并非专门为了资金监管而设立的机构。 　　从上述北京市行业协会关于“保证机构”的规定来看，显然此“保证机构”不仅包含《通知》中所指的“交易保证机构”，而且包含了凡符合一定资格并设立了“专用账户”、缴纳了一定数额的保证金并经备案公告的其他机构。事实上，该《通知》颁布后，全国各地都有不同的“保证机构”以各种形式“现身”，如济南市房地产市场综合服务中心作为交易保证机构开立“专用账户”无偿为客户办理二手房交易资金的托管服务；一些开展了信托业务的律师事务所如北京市君合律师事务所也在一定程度上承担着这种保证职能；甚至