城市土地经济12青岛cbd.ppt

一、土地的特性与权属关系 几个关于土地的数字： 地表面积：5.1亿平方公里 陆地面积：1.49亿平方公里 可利用面积：0.7亿平方公里 我国耕地面积：截至2006年10月31日，全国耕地面积为18.27亿亩，比上年度末净减少460.2万亩。国土资源部最新公布的2008年度全国土地利用变更调查结果显示，调查时段内，全国耕地面积净减少29万亩 。 一、土地的特性与权属关系 一、土地的自然特性 1、固定性。 2、差异性。 3、耐久性。 二、土地的经济特性 1、稀缺性。 2、区位效益性。（location,location,and location） 3、边际产出递减性。“办公大楼经济高度”：在一块160*172英尺的土地上投资写字楼，当楼高为5层时预期投资利润率为4.36%；在5—20层时第增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20—30层时每增高一层，投资利润率却下降0.14% 一、土地的特性与权属关系 三、世界各国土地制度 1、完全市场模式 ：土地是商品 美国：59%属私人，39%为公有（联邦：32%，州及地方：7%），2%为印第安人保留地 从1784-1850年，通过征服和购买等手段，美国政府获得了9亿英亩的国有土地。 1787年，美国国会通过了《西北法案》，确立了房地产的完整所有权。1862年颁布《宅地法》,作用在于承认一些非法所得为合法。 日本：23.7%国家所有，5.6%地方公共团体所有，70.7%为私人和法人所有。 一、土地的特性与权属关系 2、非市场模式：大部分社会主义国家 3、国家控制下的市场模式：土地最终所有权归国家或国家象征（如皇室）。 永业权(freehold)和租业权(leasehold) 一切私有土地的发展权即变更土地用途的权利归国家所有，英国的土地用途管制，主要是通过发展权的管理实现的。 一、土地的特性与权属关系 四、我国土地的权属关系 1、土地所有权 占有、使用、收益、处分 2、土地使用权（使用经营权） 占有、使用、收益、处分 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。 土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。 一、土地的特性与权属关系 3、农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。 《中华人民共和国农村土地承包法》（2002）农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。承包后土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。承包方可依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。耕地：30年，草地：30-50年，林地30-70年。 《农村土地承包经营权流转管理办法》（2005） 一、土地的特性与权属关系 4、我国城市土地所有制 改革开放前，我国城镇国有土地实行的是单一的行政划拨制度，土地使用权不能在土地使用者之间流转。 1988年4月，《宪法》删除了土地不得出租的规定，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。 《土地管理法》：国家依法实行国有土地有偿使用制度。 1990年5月，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》。 1994年7月，《城市房地产管理法》 1998年8月，《土地管理法》修订，12月发布《土地管理法实施条例》 二、地租理论与土地区位选择 一、西方经济学地租理论 威廉.配第：地租＝市场价格—生产成本 ；地租是土地的恩赐，而不是劳动的产物。 理查德·坎蒂隆 ：地租＝市场价格－生产成本－利润 亚当.斯密：土地是地主的资本，地租是土地资本带来的利息。 大卫.李嘉图：级差地租 马歇尔：商业租金=转移收入+经济租金；土地供给的非弹性；“最高租金原则”。 二、地租理论与土地区位选择 二、马克思主义地租理论： 一切地租都是由于土地被垄断占有和垄断经营造成的；地租的实质是超额利润；城市地租的基础和农业地租一样，并由农业地租来调解。 地租分为绝对地租和级差地租. 级差地租1：由于土地肥沃程度不同或距离市场远近不同而产生的超额利润。 级差地租2：在同一块土地上连续增加投资，从而形成较高的劳动生产率所获得的超与额利润. 个别生产成本 个别生产价格 个别生产价格 社会生产价格 价值  （K） （优等地） （中等地） （劣等地） （售价） ←———┬————→|←——————┬——— ——→|← ——┬—→|  平均利润