ST国祥：高速成长卫星城镇运营商.docVIP

ST国祥：高速成长的卫星城镇运营商 核心观点 公司承诺了09-11年的业绩：按增发后股本计为0.67、0.85、1.2元。现价仅20X 09年PE，15X 10年PE，10X 11年PE。更重要的是，截止目前其预售款已达38亿，估算净利润13.3亿元,未来3-4年的业绩已经完全锁定，只待帐务结转处理。我们认为，象ST国祥这种承诺了相当不错的未来三年业绩并且已经全部在帐的上市公司恐怕找不出第二家。这意味着未来三年，投资ST国祥的主要风险就是系统性的估值回落的风险，来自ST国祥自身的风险是极低的。 公司市值不到46亿，预售款却已达38亿，预收帐款/市值比为82%；在建+储备建面260万平米，NAV估值达13.09元，折价3.4%。这些指标纵使与金地集团、滨江集团等主流地产企业相比也有过之而无不及(预收帐款/市值比金地集团、滨江集团为26%、36%)。 京御地产的运作模式是工业园区开发+高性价比的京郊别墅开发，类一级开发+二级开发相结合，比较独特，具备核心竞争优势，并具有可复制性，成长空间比较明确。 我们认为公司目前13元不到的股价是具有足够安全边际的——有NAV的支撑、有锁定的业绩和法律效力的承诺。待市场对公司的业绩锁定情况与运营模式有更广泛的了解以后，即使给予11年20X的PE即24元的价格也并不过份。 最新调研情况 （一）楼盘销售 据我们向公司了解： 永定河孔雀城三期已全部售馨，在售的是四期孔雀城荣园。 大运河孔雀城一期已基本售馨，只余几套总价较高的独栋别墅。 华夏第九园、华夏奥韵一期均已基本售馨。华夏奥韵一期只余20-40M2与160M2以上两类户型的少量余房。 根据公司《资产收购暨关联交易报告书》数据，截止08.12.31预收款项余额为3.17亿元，截止09.04.30预收款项余额为18.27亿元，可售建面119.14，未售建面68.91万平米，储备93.67万平米。结合相关调研情况，计算可得京御地产从09年4月底至今的销售额： 永定河孔雀城三期住宅共12.95万平，估算收入6.47亿元(均价5500，按5000 计 ) 大运河孔雀城一期住宅共12.68万平，估算收入7.6亿元(均价6500，按6000 计 ) 华夏第九园4.75万平，估算收入2.13亿元(均价5000，按4500 计 ) 华夏奥韵一期11.53-(20.98-15.18)=5.73万平，估算收入2.57亿元 合计新增预售款18.77亿元 再考虑第六大街、胜芳中心广场、香槟国际花城、永定河孔雀城四期、大运河孔雀城二期、华夏奥韵二期目前也在销售状态，这部分预售收入我们粗略估算为1亿，则总计其房屋预售款已达到38亿。 （二）新增土地储备 根据公司《购买资产暨关联交易报告书》P82披露的数据，公司房地产二级开发部分的资产主要是在建在售119.14+储备93.67= 212.81万平米，不过这是截止09年4月底的数据，我们通过查询廊坊市国土局的公告，查实公司在今年以来又至少拿了两块土地，分别是27.958万平方米、20.32万平方米，成本分别为2亿元、1.57亿元。 /xsgg_view.asp?id=188 79:79/public/show.jsp?id=20090213164700 这两个地块均位于廊坊永定河孔雀城周边，应当是孔雀城第六期用地。根据前几期的容积率为1左右估算，这两块地可售面积共为48万平左右，楼面地价为715元、772元，非常低廉。 加上新增的土地储备，公司目前拥有的权益建面是260万平米。 资产情况 本次注入ST国祥的资产为京御地产100%股权。京御地产包括房地产二级开发与工业园区开发两大块业务。工业园区开发有130平方公里的规模，未来潜力不小，但目前贡献利润还不大，这里暂时不作讨论。 房地产二级开发主要是以下几个项目： 项目所在地 项目名称 总可售面积（万平） 类型 备注 廊坊(含固安) 孔雀城 113 别墅、排屋、洋房 高性价比的京郊低密度住宅，超级大盘，离北京仅40公里，200M2只需100万元 / 华夏奥韵 22.4 住宅 10年5月、10年11月、11年12月竣工，网上均价4920元 华夏九园 9.48 多层、小高层住宅 09年4月、12月竣工 第六大街 6.2 商业、写字楼为主，公寓少量 09年12月竣工 璟和国际 25.6 写字楼、公寓 廊坊开发区内，12年11月、13年10月竣工 廊坊一号 3.79 商业 10年12月竣工 香河 大运河孔雀城 32.4 南加州纯手工别墅群/ news.asp?newsid=2599 归纳而言，京御地产在运作的二级开发项目共10个，总可售面积260万平方米。包括三个孔雀城（别墅，共165.1万平）、三个公寓项目(廊坊二个霸州一个，共51.36万平)、四个商