佛山奥园营销策划方案-经典.pptVIP

有一定的市场销售气氛 为达至项目推广的最有效化，应使项目能顺应市场变化的规律，避免因楼市整体大势转冷而导致的资源损耗。一般来说，最为有效的入市期应是楼市的复苏阶段，以便借助楼市复苏期所带来的市场微热之势，使项目的广告资源效用最大化。如“五一”、“国庆”长假期前的一至一个半月。 有相应较佳的推广承接，以利于项目市场热度的保温与延续 项目广告资源的可持续发展，离不开“加温→沸腾→保温→再加温→再沸腾”的阶段。因此，项目首度公开发售后，需要有一个较大量的广告投放以延续销售，以保持项目的市场热度，为项目踏上良性的销售轨道铺垫。其中，最好以节假日作为契机发挥，拣选时间较长的节假日以迎合最新的“假日经济”策略。 由目前与贵司沟通获知，项目暂定的开售时间为2003年9月份，敝司认为9月份是一个相对较理想的时机，结合到上述敝司对项目开售时机选择条件的分析，敝司建议项目首度开盘能提前至8月，原因如下： 4.1.2 销售时机的选择 夏季一般是楼市一年中的销售旺季，把握住楼市销售旺季，已赢得先机； 8月份开售只比原计划提前一个月，对工程进度影响较少，届时项目工程形象仍较理想； 8月中上旬刊登广告，经过大约2-3个星期的铺垫期后，可于8月底正式销售，并可利用9月份为销售调整期，稳步消化前期的广告及客户资源； 正式推售的一个月之后，正值“国庆”黄金周长假期，可利用此黄金时间搞宣传促销，为项目“保温”，进一步开拓销售局面； 综合上所述：敝司建议能以8月底为正式开售时间，首次广告可安排在8月初投放。 4.2 销售周期 项目占地62万㎡，规模在当地首居一指，为有计划地进行销售部署，实现既定销售目标，敝司结合前文之销售时机建议，以项目规划第一期（约洋房建筑面积15万㎡）为基础，在一年中分为四个阶段组织销售，具体建议如下。 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2003 2004 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 渗透出货 渗透出货 渗透出货 4.2.1 点式爆炸销售——四大阶段 备注：每一阶段都有储客期 销售时机：2003年8-10月 4.2.2 第一阶段——公开发售阶段 推 货 量：约500-600套单位 工程进度：所推售住宅全部封顶（最好能拆除部分脚手架），售楼部、销售园林、示范单位，建议会所部分设施可投入使用。 卖 点：顺德奥林匹克花园首度公开发售，以良好的户外、户内住宅质量打动买家。 促 销：在售楼部现场举办大型展销会，并配合外展点，现场活动推动销售气氛。8月份公开发售之后，经过9月份的调整期，于10月份籍“国庆”黄金周再次举办大型展销会，锦上添花。 目 标：预计成交9成单位 销售时机：2003年12月-2004年春节前 4.2.3 第二阶段——保温销售阶段 推 货 量：约250套单位 卖 点： 促 销：现场大型展销会、外展点，配合春节促销的销售惯性，争取在春节前快速出货，期间可举办各类中小型展销会，春节期间可举办各种贺年活动，如拜年、利用项目场地举办醒狮大会、春节晚会、花街等宣传项目形象。 目 标：预计成交8成单位 全部住宅外立面展现，进入室内装修阶段 部分园景开放 美食城进入试业阶段 销售时机：2004年4-6月 4.2.4 第三阶段——强势销售阶段 推 货 量：约300套单位 卖 点： 促 销：春节过后，经过3月份的调整期，在4月份再度公开发售，借助“五·一”黄金周的机会，借助各种促销优惠及现场游园活动，举办大型销售，期间可渗透举办一些中型展销会。 目 标：预计成交8成单位 小区全面入住 现场园林全面落成 会所正式投入使用 销售时机：2004年8-10月 推 货 量：约300套单位 卖 点： 促 销：经过7月份的调整，于8月份再度销售，籍小区开售一周年之际，整个项目已有质的飞跃，现场环境更具吸引力，配合“国庆”黄金周，使销售再上一层楼。 目 标：预计成交8成单位 成熟型生活小区，居住氛围浓厚 配套齐全，各样生活设施已投入使用 备注：销售上需点面结合，除上述四个阶段的大型销售期外，期间须举办各种小型展销，渗透式出货，销售各期货尾。 4.2.5 第四阶段——冲刺销售阶段 A、别墅的销售可于首次公开发售时开始，首期推出约150套单位配合洋房的销售，以满足不同类型的客源，并不间断少量渗透出货。 B、待项目配套之MALL大型商场试业营运后，以悠闲、渡假、消费的生活气息推动别墅的销售。 C、于洋房第三阶段强势销售期时，即2004年“五·一”长假期前后，籍别墅区各项硬件设施完善之际，举办大型展销会，争取较大的成交量。 4.2.6 别墅的销售期 4.3 销售方式 房地产营销中，前期策划的重要性，早为业界所关注，但在销售手法方面，却还是近几年才有所改变。敝司