收租型地产股投资价值初探汇编.ppt

“收租型地产股”投资价值初探 光大证券研究所 赵强 主要内容 为什么看好”收租股”? 为什么看好”收租股”? 全球资金流动的影响 美国长期国债利率的走势 美元实际有效汇率的长期走势 外资收购国内房地产的大宗交易案例 香港房地产信托基金的发行热 国内城市化过程的阶段性思考 中国的城市化率曲线 中国主要大城市的城市化率水平 中国第三产业生产总值占GDP的比重 各大城市第三产业生产总值占GDP比重 两类地产股的业务模式比较 国外投资性物业长期回报丰厚 两类地产股的财务指标比较-ROE 两类地产股的财务指标比较-ROA 对业务模式的反思——开发类股 对业务模式的反思——收租股 主要结论 影响“收租股”基本面的几大因素 对影响“收租股”基本面的几大因素 商用地产的驱动因素与住宅完全不同 中国历年吸收外商直接投资额 商用房地产市场的概况 上海甲级写字楼空置率创历史新低 供应增长缓慢,两年内空置率维持低水平 上海写字楼市场稳步向上 北京写字楼空置率远高于上海 北京写字楼租金上升速度较为缓慢 重点公司推荐 收租股的定性评估 G金桥(600639) G金桥的租金收入持续增加 G金桥的资产构成（帐面值） G金桥的投资性物业的估值 REIT模式下,G金桥收租业务模拟报表 待开发物业建成后,出租面积可增长70% G金桥每股重估净资产值12.18元 结论：G金桥是国内收租股的第一选择 G国贸(600007) G国贸的主营收入稳步复苏 G国贸收租物业的出租率总体改善 G国贸各类收租物业平均租金表现各异 债转股之后,G国贸调整后的净利润 国贸一期、二期的资产概况与估值 国贸三期的概况与估值 G国贸的净资产价值评估 结论：资产质量上乘，长期投资佳品 G金融街(000402) G陆家嘴(600663) G招商局(000024) 资料来源:DTZ、光大证券研究所 资料来源:光大证券研究所 投资要点 公司在上海浦东金桥出口加工区内拥有约130万平米厂房、仓库、办公楼、别墅、高档公寓等投资性物业。2005年的租金收入达到4.88亿元,占收入的60%。 此外，公司在现有的土地上还可以建造大约100万平米建筑面积的投资性物业。建成之后,租金收入可以增长一倍。 由于当前的会计制度(历史成本和计提折旧)，公司帐面的净资产每股收益掩盖了公司的实际价值。 我们对公司的NAV估值为每股12.18元，目标价为9.00元，评级为“优势-1”。 资料来源:公司历年年报、光大证券研究所 资料来源:公司2005年报、光大证券研究所 资料来源:公司数据、光大证券研究所 资料来源:公司数据、光大证券研究所 资料来源:公司数据、光大证券研究所 资料来源:公司数据、光大证券研究所 资产价值大幅低估 经过以上的分析,可见G金桥的股价较其重估价值大幅低估。除了会计政策的因素以外，待开发物业的建成期较长也是重要的因素。 股价上涨需要催化剂 我们认为，未来刺激公司股价上涨的催化剂可能来自（a）实行新会计准则之后,公司采取市值计量的核算方式(b）公司将现有物业上市,发行REITS (c)公司发生股权转让等行为,使其内在价值显性化。 股价没有下跌风险，“优势-1” 公司当前股价只反应了现有收租物业的价值，而未反应土地储备的价值，股价足够便宜，目标价9.00元。 投资要点 公司拥有的国贸“城中城”,在北京CBD区域内具有无可争辩的综合竞争优势,并均享有明显的溢价。公司特殊的股东背景、稳健的投资决策和有效的成本控制，为股东提高长期增值提供保证。 正在建设的国贸三期不仅可使公司收租物业的面积增长近两倍，而且可以增补现有物业所缺乏的功能，提升物业整体的质素。因此，我们看好其长期前景。 短期内，北京写字楼市场和CBD地区供应压力较大，将使公司的租金水平和出租率下行。 资料来源:公司历年年报、光大证券研究所 资料来源:公司历年年报、光大证券研究所 资料来源:公司历年年报、光大证券研究所 资料来源:公司历年年报、光大证券研究所 资料来源:公司历年年报、光大证券研究所 资料来源:公司历年年报、光大证券研究所 资料来源:公司历年年报、光大证券研究所 资产质量上乘 国贸三期建成之后，将给现有物业带来协同效应，公司的资产质量和长期增长潜力不俗。 短期业绩增长缺乏吸引力 未来三年内，北京写字楼市场和CBD地区的供应压力较大，将带动公司的物业租金水平和出租率走低，股价缺乏上涨的催化剂。 长期投资的上佳选择 我们对公司的净资产重估价值为9.05元/股,考虑20%的资产折让,目标价为7.20元,我们给出“优势-1”评级。 2006年6月 为什么看好“收租股”? 影响“收租股”基本面的几大因素 相关公司研究及推介 全球资金流动的影响 国内城市化过程的阶段性思考 对地产公司业务模式的反思 长期利