紫云府建设项目社会风险评估报告.doc

安徽省德城幸福城置业有限公司 淮北?德城“紫云府”建设项目 社会风险评估报告 二○一三年月1 （一）项目概况 1 （二）社会稳定风险评估概述 2 （三）社会稳定风险评估依据及范围 7 （四）社会稳定风险评估的原则、程序及方法 10 二、房屋征迁风险评估 13 （一）房屋征收范围 13 （二）房屋征收可能引发的风险内涵及其成因 13 （三）风险内容及其评价 15 （四）房屋征收补偿风险的综合评价 21 （五）风险防范措施 23 （六）下步风险防范方案 24 （七）结论 25 三、环境影响风险评估 27 （一）环境影响风险评估的目的 27 （二）该项目环境影响风险来源 28 （三）环保风险的评价 28 （四）生态环境保护措施 31 （五）环境影响评价结论 35 四、建筑安全风险评估 36 （一）评估依据 36 （二）建筑安全风险评价及建筑安全措施 37 （三）结论 41 五、财务经营风险评估 43 （一）财务经营风险概述 43 （二）项目财务经营风险分析 48 （三）该项目财务经营风险防范措施 54 （四）结论 57 六、其他风险评估 58 （一）风险类型 58 （二）风险因素和风险程度分析 59 （三）风险防范措施 60 （四）结论 62 七、结论与建议 63 （一）项目社会稳定风险总体综合评估 63 （二）结论 63 （三）建议 64 附录：淮北市城市房屋征收与拆迁补偿安置暂行办法 一、总 论 （一）项目概况 1、项目名称：淮北?德城“紫云府”建设项目 2、项目建设单位：安徽省德城幸福城置业有限公司 （1）法定代表人： （2）联系电话： （3）单位概况：安徽省德城幸福城置业有限公司成立于 2012 年 5月，住所位于淮北市南黎路 149 号水岸碧桂园小区 3 栋 105 室。企业类型为其他有限责任公司，注册资金为人民币伍仟万元整。公司主要经营范围为房地产开发、销售。该公司章程齐全，规章制度健全。公司内设置开发部、财务部、人事部、保安部和办公室等业务机构，实行董事会领导下的总经理负责制。公司拥有一支高素质的行政人员和相关专业技术人员组成的团队，在全体员工的不懈努力下，公司必将在未来的房地产市场中蓬勃发展。 3、拟建地点 本项目拟建地点位于淮北市相山区，西临鹰山南路，北临南黎路，南面是丁楼村散落的民宅群落，东侧是 400KV 南湖变电所。 4、项目总投资：项目总投资约29652.25 万元 5、建设期限：2年 6、建设规模及内容 本项目总规划用地面积 27427.90 平方米，总建筑面积 89394.16 平方米，其中地上总建筑面积 69770.76 平方米，地下总建筑面积为19623.40 平方米。 主要建设沿街商业楼、公寓办公楼、住宅、幼儿园以及社区配套、公厕等。其中商业建筑面积 8971.08 平方米，高层住宅建筑面积59089.07 平方米，幼儿园及社区服务用房 1710.61 平方米。住宅总户数661 户。机动车停车位 733 个，其中地上停车位 159 个，地下停车位574 个。 7、主要技术经济指标 （1）项目收入总额：29652.25 万元 （2）项目利润总额：7113.55 万元 （3）建设借款资金偿还期（含建设期）：3.00 年 （4）项目投资利润率：39.78% （5）项目销售利润率：23.99% （6）项目投资财务内部收益率（税前）：17.77% （7）项目投资财务净现值（税前，ic=10%）：4601.80 万元 （8）项目投资回收期（税后，含建设期）：2.26 年 （9）项目投资财务内部收益率（税后）：18.07% （10）项目投资财务净现值（税后，ic=10%）：3133.63 万元 （11）项目投资回收期（税前，含建设期）：2.08 年 （12）盈亏平衡点：71.57% （二）社会稳定风险评估概述 社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁，一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域，政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。 1、社会稳定风险评估意义 社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、