2012年西安房地产市场研究报告.docVIP

2012年西安房地产市场报告西安楼市供应市场2012年房地产运行环境预判 基于2008年广发货币的金融环境影响，对于国内经济的上行形成推力，通过2009年GDP的增速持续上扬即可看出这一点，但与此同时，也使得国内通胀压力逐步加深，2009年除元月及12月外，CPI始终处于负增长之势，而从2010年之初开始直至2011年，CPI由0.6%开始持续上行。因此从货币政策上，2010年1月18日开始，央行开始首度上调存款准备金率，年度内上调6次，并加息两次，而至2011年CPI以来央行六次提高准备金率，同时持续三次加息。国际上3%即为高通胀。那么2011年度国内CPI走势来看，1月CPI增幅为4.9%，至7月持续逐月攀升至6.5%的年度最高位，而从8月后开始呈现下行，并且于10、11月大幅回落，目前回落至4.2%，表明了中央对于CPI的可控性，也正在这个前提下，基于宏观经济增长出现下滑态势，于11月底央行方上调存款准备金率0.5个百分点。 　　从近期公布的多项经济指标分析：人民币汇率史无前例大逆转，连续七日跌停，终止了人民币持续升值的神话，国际热钱正在加速从中国等新兴市场国家撤退;12月9日公布的11月全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨4.2%，全国工业品出口价格指数(PPI)同比上涨2.7%，均创年内新低，受食品价格下跌推动，通胀压力明显减弱;11月全国房地产开发景气指数为99.87，创28个月以来新低，这是自09年8月以来，首次重新跌回100以下不景气区域，房地产全面入冬的趋势基本确立。以上说明，受国内外复杂多变的市场形势影响，中国正面临着如何调平衡经济减速、结构调整、通胀预期的突出矛盾。 　　清华大学中国与世界经济研究中心预测：2011年全年增长速度是9.2%，比去年的10.4%明显下降。明年的增长速度会进一步下滑、放缓，放缓到8.5%。目前中国的经济正在向滞胀区域化行，未来我们有理由相信，为了保证经济基本面的健康，政策层面必然出现相应的动作，在全球经济债务危机背景下，央行的出手似乎显得有些无奈。更让人担忧的是，中国央行与全球央行不约而同采取行动、放松货币，显示在欧债、美债危机阴影下，全球经济面临进入第二轮低潮，中国经济也将受到严重的影响。存款准备金率下调，不能代表货币政策转向，但是我们有理由期待货币政策有可能要转向，只要CPI持续可控。 　　以上是对经济发展走势的影响分析，对于房地产市场的长期走势将形成重大影响，其次对于房地产产生影响的便是行业调控政策的走势。 　　2010年以来，针对部分城市房价过快上涨、投资投机购房过度活跃等问题，中央分别于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，连续5次出台加强和改善房地产市场调控政策，特别是实行了限购、限贷、限价和行政问责等调控措施，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，涨幅逐步回落。从目前中央的一系列信号可以看出，2012年调控政策尤其是限购政策仍将延续实施，但这一政策存在微调可能。此外，房产税开征城市范围有进一步放大的趋势，限购等行政调控将逐步向此让度，房产税的开征将成为影响房地产市场发展的另外一项不确定因素。 　　2012年的行业政策整体方向难有变化，但存在微调可能，由“堵”向 “疏”转变。抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。 　　11月25号，南京有5家银行下调了首套房贷上浮利率，近日的消息称，包括广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，从银行的举动可以看到房贷的额度相对以前有所放松。原来我们政策对首次购房是鼓励的政策，所以随着政策优化到位，事实上也会在一定程度上让我们行业获得相对好一些的发展机会。 　　同样也是11月25号北京市出台了对于普通住宅标准的调整，这个标准的调整，事实上是让我们刚需或者是以自住型改善为主要需求这一部分购房者的税收得到了更多优惠，它所覆盖购房者的面还是比较大的，都可以让大家看到局部的政策修正和优化，已经在出现。 二、2012年商品房市场预警 　　目前对于西安房价处于各项利空与利好因素的对冲影响背景之下，为提振经济上行，在CPI得以控制的基础上，金融政策有望适度放松，房企资金压力略显舒缓，而基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于商品房市场无疑形成层层挤压，在目前全国一线城市如京、沪以及西安本土品牌房企价格下调趋势影响，将拉动201