白鹭湖项目营销策略1028发老板.ppt

《销售口径》使信息传达更及时、更精准 方案确定 撰写《销售口径》 《销售口径》及时培训 项目阶段策略执行及方向调整 销售CALL释放项目信息 保证项目阶段策略执行与方向调整的快速有效实施，并传达给客户 确保执行力----严控出街口径 营销总策略 配套升级 全力打造喜来登、文化体育公园、高尔夫练习场等高端会客休闲配套 打造客户家庭生活配套（商业开街） 营销总策略----白鹭湖五周年，教育生活配套升级年 营销总策略----白鹭湖五周年，教育生活配套升级年 喜来登酒店于2012年5月 前尽快开业。 文化体育公园尽快完善 引入700-900平的华润万家 社区超市。 2012年2月-4月与深圳零售 商业协会、惠州商务局、惠 州商业协会联合组织商家来 现场考察选址，免租1-2年吸 引相关商家过来经营。 专门设立美食街，2012年5月 6月组织大巴在惠州市区接送 客户，与城市互动，树立白鹭 湖生活配套便捷新形象。 华润万家有大卖场、华润超级市场、标准超市、社区便利超市、生鲜超市等多种商业形式。 佳兆业中心引入的为大卖场，我们计划引入生鲜超市或生活超市 营销总策略 引进知名品牌小学或中学 惠州十一小，九小，北师大附中实验学校，对接教育品牌、提升教育配套 营销总策略----白鹭湖五周年，教育生活配套升级年 全力引进惠州市十一小-----其家长与本项目对应，并大力提升项目教育配置。 北师大附中目前是全国中学教 育示范学校，建议引进：三年 一个周期，每年约160万，其配 置外派来惠州的老师不占用当 地教师名额。 惠州第十一小是目前惠州教学 质量最好的小学，很多惠州当 地富贵之家都送小孩到该校， 建议全力引进，三年一周期， 每年约60-70万（学校建设除外） 2011年4月20日，惠州教学 质量最好的小学—市十一 小落户深业万林湖，带动 了其大户型住宅的销售。 营销总策略 与城市联动 与惠州商务局、商业协会联动商业开街 在惠州设置户外广告牌、外展场及社区巡展 利用文化体育公园与政府联动开展文化体育活动 营销总策略----白鹭湖五周年，教育生活配套升级年 营销总策略----白鹭湖五周年，教育生活配套升级年 2012年2月-4月与深圳零售 商业协会、惠州商务局、惠 州商业协会联合组织商家来 现场考察选址，免租1-2年吸 引相关商家过来经营。 喜来登酒店开业与政府及社会 各界欢庆活动 吸引惠州市区利用文化体育公 园及自行车道开展相关文化体 育活动 本策略报告的目的在于深入了解项目，提出营销策略纲要 本次营销策略报告重点在于学习万科理顺行销渠道， 深挖惠州大江北市场，兼顾深圳与惠东区域市场，在 此基础上制定2012年---教育生活配套年的营销策略， 在双向沟通后进一步深化细化，再行制定相关营销节点 与执行方案。 The End.Thanks! 多一份沟通 多一份成功 * * * * * * * * * 第三类客户：裙带关联型客户（这是一批和惠州一定关联的客户，他们或许是惠州籍人，或许需要在惠州落户口，或许希望在惠州度假养老，或许和惠州有社会往来关系等） 可休闲度假养老的地方（喜欢惠州的客户） 可落叶归根的地方（惠州籍的客户） 可落地生根的地方（需要户口的客户） 惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，有“半城山色半城湖”之称，是一座“城在山水中，家在花园里”的魅力之城。全市森林覆盖率达59.2%，有省级、国家级风景名胜及自然保护区15处，国家4A级旅游景区4个。 白鹭湖基本吸引的客户 A 顶级 高端 中端 B C D E F G H I 财富层次 客户来源 惠州人 新惠州人 外地人 基于惠州目前低密度类客户的分析及 项目具备的资源分析，项目发展的客 户主要为D、E、F 局部有A、G类客户。 白鹭湖别墅客户主要是深圳和惠州两大市场，约各占4成，其它客户比较散 高层洋房客户主要集中在大江北。 白鹭湖客群购房心态变化，要求拓客更精确 A 顶级 高端 中端 B C D E F G H I 财富层次 客户来源 惠州人 新惠州人 外地人 深圳中产阶层持币观望，流动性降低 惠州客群购房心理更趋于理性 ------------- 拓客要求更精准 线下渠道更重要 客户资源要求更丰富 项目分析及定位 2 A：项目定位 B：客户定位 C：营销策略升级 对应营销策略方向 行销渠道学万科，发挥中原客户渠道 高端休闲、生活配套需要大力完善 项目名声在外，品牌在外，但是更需要与惠州城市联动，深入人心 有钱人更关注小孩子的教育成长，将学校打造成与项目齐名的品牌 白鹭湖五周年，加大生活配套力度，成为城市生活第一城 本案需要思考问题 周一到周五客户上门量 别墅老带新效果好，但是入住率偏低 现场活动多，但是城市联动少