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浅议收益还原法在加油站土地评估中应用[摘要]加油站用地属于其他商服用地,而加油站是具有特许经营权的土地,这类土地数量和交易量相对较少,其明显的特征包括:数量有限性、竞争不足性、交易稀少性、用途受限性。因此在评估的过程中,当比较案例充分且其间的相似性达到一定标准的时候,可以用市场比较法评估,但是我国目前加油站市场交易案例并不多见,一般很难采用市场比较法评估。而加油站是在经营期间内有持续性收益的经营性土地,可采用收益还原法估价。本文重点介绍采用收益还原法评估加油站土地价格,并提出应用中需要注意的问题。 [关键词]加油站;收益还原 一、加油站用地特点分析 1.位置极其重要并且分布离散性强 加油站作为一种经营性房产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备设施条件差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。应该说加油站用地的价格主要取决于位置，位置条件决定下的价格更是加油站房地产价格的主要构成成分。 另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。 2.存在行业垄断利润 目前加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业利润率具有保护性、唯一性、排他性，其行业回报率高于社会平均资本化率。 二、加油站评估的特殊性 1.加油站的价值包括特许经营权的价值，而且这部分价值的权重比较大。另外还包括一些动产（如加油器、油罐车等）。因此最理想的估价方法是收益还原法，通过剥离专营权收益来求取房地产产生的净收益。 2.加油站的收益除区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益影响也很大。所以对加油站价格的评估必须要弄清其客观收益、成本、和有关费用标准，才能科学、合理的评估加油站的土地价格。 三、估价技术路线分析 分析与估价对象处同一供需区内加油站的经营资料,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本,测算同一供需区内加油站的年平均销售收入,扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益,再从中扣除设备折旧费、合理利润及相关税费等得到年房地纯收益,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益。根据剥离出的土地纯收益,以及确定合理的土地还原利率可测算出土地价格。加油站获取收益的方式主要是通过油品的销售，赚取油品的批发零售差价获取利润极个别的附带经营小型商店，待估宗地的价值也正是体现带它获取收益的能力上，所以首选收益还原法进行评估。 1.收益还原法公式的选用 收益还原法的一般公式为: Ｐ=ａ1/(1+ｒ1)+ａ2/[(1+ｒ1)(1+ｒ2)]+ａｎ/[(1+ｒ1)(1+ｒ2)(1+ｒ3)] 式中:ａ1,ａ2…ａｎ分别为未来各年的纯收益;ｒ1,ｒ2…ｒｎ分别为未来各年的还原利率。使用年限ｎ可以根据《国有土地使用证》确定,但是对于ａ1,ａ2…ａｎ年纯收益和ｒ1,ｒ2…ｒｎ还原利率,却是在相当长一段时间内难以确定的变数,因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的。而正由于ａ1,ａ2…ａｎ和ｒ1,ｒ2…ｒｎ都是变量及未知数,无论怎样假设它们的变化(等差递增或等比递增等)其最终都是一种预测,都经不起时间的考验,使得公式的应用条件受到限制,而且误差更大。因此假定ａ和ｒ每年不变,使得公式得以简化。 实际应用在加油站评估中的收益还原法公式: Ｐ=(Ａ-Ａ1-Ａ2)/ｒ[1-1/(1+ｒ)ｎ] 其中:Ｐ为土地总价格; Ａ为加油站年房地客观总收益; Ａ1为加油站房地出租年总费用; Ａ2为加油站建筑物、构筑物的纯收益； ｒ为加油站土地还原率; ｎ为加油站土地收益年期。 加油站年房地客观总收益Ａ=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费。加油站房地出租年总费用Ａ1=建(构)筑物维修费+建(构)筑物管理费+建(构)筑物折旧费+建(构)筑物保险费+税费。 2.相关技术参数的确定 净利润的确定：根据行业连续三年的平均利润率确定 流动资产、固定资产、无形资产等其他资产及其收益率的确定：可根据经营者提供的连续三年的经审计的会计报表确定其流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的取值，该类资产的收益率根据待估宗地的实际情况确定。 加油站年纯收益的确定：加油站建筑物及土地部分的收益为： 净利润-（流