北京万科公园五号项目三期投标报告(182p)概要.ppt

90平米的公寓太小还是正好，国内一直争论不休。其实在我们的近邻日本，大部分的公寓面积在60~100平米之间。但是这些公寓的房型设计还是有一定的特点的。 典型案例1——位于东京品川区的公寓特点：整体设计紧凑，公共空间容纳户内功能，室内功能细化，布局集约，空间使用率高；典型案例2——东京HM特点：室内空间布局合理，使用率高，室内装修灵活有特色； 典型案例3——東京都荒川区南千住特点：使用先进材料、先进技术、先进设备，居住舒适度高； 1、公共空间——容纳室内功能 1、公共空间——私有化 2、室内功能设计方法 2、室内功能设计方法 收纳空间 3、室内精装修标准与设计方向 3、室内精装修标准与设计方向 3、室内精装修标准与设计方向 4、新材料新设备新技术的应用 艺术感升级 样板间与售楼处设计突出大师艺术作品,体现设计感与潮流感 知名设计师作品 精装修 社区配套 五星级社区会所 高端商务型运动休闲会所 健身房 游泳池 棋牌室 咖啡厅 …… 满足会所运动休闲等基本功能配套 社区配套 高端商务型运动休闲会所 商务 空间 国际新闻 远程会议 无限网络 商务洽谈 …… 五星级社区会所 满足高端商务功能配套 社区配套 引进顶级商务会所管理公司 长安俱乐部 中国会俱乐部 美洲会俱乐部 五星级社区会所 通过引进顶级商务会所管理公司提供最具品质感、圈层感的服务 名流会 社区配套 高品质社区商业 精致生活配套 定向招商,通过商业的品牌力,以及对生活方便性和舒适度的支撑为了进一步提升居住价值，塑造国际化生活氛围。 充分发挥2万平米商业配套优势，提供完善的、精致的生活配套。 星巴克咖啡店 星期五餐饮店 Apple旗舰店 东田造型 社区配套 高品质社区商业 国际名牌配套 引进国际奢侈品品牌商业旗舰店，提供具有国际高度的商业配套，为本项目高端性“注脚”。 LV旗舰店 GUCCI旗舰店 法拉利旗舰店 迪奥旗舰店 社区服务 高品质物业服务 房地产项目生命周期曲线： 收 益 能 力 发展期： 销售期 项目收益能力快速上升 价值通过销售实现 最高利润期： 物业管理期项目收益能力持续上升 价值受物业服务/维护等综合因素影响 衰退期 物业管理晚期 受建筑老化影响，收益能力开始缓步下降 保证物业长久生命力 “服务” 是物业长远价值的重要维护/提升手段 社区服务 高品质物业服务 保证物业长久生命力 引进国际著名酒店管理公司提供顾问服务，提高项目物业服务品质，为项目高端价值提供保障。 高力国际 代理项目：北京星河湾、苹果社区 凯悦 代理项目：北京柏悦府 世邦魏理仕 代理项目：北京盘古大观 社区服务 高品质租赁服务 引进国际著名租赁服务公司，提供国际标准的，全程式的租赁服务，解除投资客户后顾之忧，“帮客户增值”。 保证物业长久生命力 灵活性：客户可自愿选择是否参加，并提供多种模式供客户自由选择。 国际化服务：国际化、标准化物业服务，双语服务方便外籍客户。 全程式服务：对租赁全程提供所有事项的全方位的服务，方便业主。 营销。 4 4.1营销发力点 4.2价格推售 营销依据 客户关注点： 地段价值、产品品质、开发商品牌、物业服务、配套设施、产品附加值、科技创新 产品竞争力： 绝对竞争力： ——城市核心稀缺自然景观资源/万科开发商品牌 相对竞争力： ——舒适社区氛围/完善配套规划/高档产品品质 本体质素： 稀缺地段 中等规模社区 现代风格城市立面 多组团园林 综合配套 尚有提升空间的产品品质 发力点聚焦 地段价值 产品优势 特色服务 开发商品牌 营销发力点地段价值 四环以内，朝阳公园绝版项目 坐享CBD国际化城市级配套 地段价值 产品优势 特色服务 开发商品牌 营销发力点产品优势 完善社区氛围 高档产品品质 创新舒适设计 高科技设备设施 地段价值 产品优势 特色服务 开发商品牌 营销发力点特色服务 国际著名酒店管理公司顾问服务 国际著名租赁公司全方位服务 地段价值 产品优势 特色服务 开发商品牌 营销发力点开发商品牌 万科城市核心区 首个高端新型典范住宅 地段价值 产品优势 特色服务 开发商品牌 ——项目品质、价值的基本保障 营销。 4 4.1营销发力点 4.2价格推售 价 格 背景 ：“谨慎”的市场大势 基础： 本项目自身素质 前提： 项目目标实现 其他：风险控制等 1.区域平台价格：20500元/㎡——21500元/㎡ 价格参照因素 2.区域二手房价格：24000-26000元/㎡ ——观湖国际：20000-24000元/㎡ ——公园大道：24000-26000元/㎡ ——棕榈泉：30000-35000元/㎡