天和华府产品规划建议报告-2008年概要.doc

天和华府产品规划建议 2008年2月 第一部分 规划总原则 本案认为，项目规划的总原则是： 第二部分 规划条件与基本要求 一、用地状况 项目地点位于XX石竹街道棋山村。总征地面积17850平方米（26.77亩），规划用地面积17850平方米（26.77亩）。 二、规划设计要点： 建筑容积率3.0 建筑密度为26% 绿化率30% 三、周边资源：无 第三部分 深度规划要求与参考建议 一、总平规划 （一）总平布局 项目地块规格十分方正，长宽比例约在2：1左右。在容积率为3.0的情况下，应是高层建筑布局,通过三线建筑（六栋单体）的平行布局，并利用中间一线建筑单体（2栋26层两梯两户形式高层或1栋26层，1栋18层2梯四户）宽度的削减，博得中心花园的最大集成，从而充分展示出项目的楼间距，并在采光，通风及主入口视觉体现方面，达到一个完美的值。 （二）总平规划对销售卖点的呼应 在组织规划开放性区内公共空间时（如，广场、中心花园等）,应尽量使更多的单体建筑直面这些公共空间，使更多的单元能享受到公共空间所带来的宽间距、通透视野以及园林景观，使这些单元在规划时就拥有先天性的卖点，以提高销售价值与销售速度。 （三）总平规划对商业资源的呼应 项目最为关键规划点是，建筑体量占比约12%，建面达到近六千平米的商业布局，将成为项规的一大难题。此商业决定了项目最终利润的多寡。应考虑到不强求将商业面积用足，尤其在项目商业价值带并非十分有利的情况下。 1、主力商业设置 方位：南向，沿元洪路一侧。 应作三层至五层左右的商场。应考虑到商场的过渡空间，对退距进行适当的增加，以求形成 项目商业运营及形象的价值形成，为提高项目的档次起积极的作用，为沿街商业的人气聚集， 提供了一个极佳的场所。 同时，可减少沿街一线住宅紧邻主干道的劣势。 2、非主力商业设置 方位：项目东侧、西侧 项目高达12%的商业容积率，是否全部用足，这是一个值得商榷的问题。在项目东、北、西三侧均无成熟、成形的交通路线时，商业的设置，只能依托次入口及地下停车入口的安置，在其交通线上适当设置一层商业。 非主力商业设置要点： （1）、以小区生活配套商业为主； （2）、商业店面的进深不超过十五米； （3）、商业店面以独立单层店面为准； （4）、单间店面面积尽量控制在四十平方米以下； （5）、底层店面可以采取外飘的形式，层面可以作为住宅一楼的露台，加快其去化速度。 （四）、总平规划对劣势因素的克服缓解 第一，项目西侧紧邻污水沟，应加紧对污水沟的处理（或遮或其它处理方式）。在西侧的景观带上，应注意运用园林栽借，克服污水沟的影响。 第二， 考虑到元洪路为城市主干道，来往车辆较多，交通噪音较大，而且规划中的南侧建筑主卧均面向元洪路，所以项目南向建筑物应考虑设置中空玻璃，以降低噪声干扰，提高居住舒适度。同时，南侧单元应控制面积，通过总价的控制，以提高其市场竞争力，促进其去化能力。 第三，项目北侧及东侧建筑应预留足够的间距以避免低层建筑销售的难度。 二、住宅产品类型要求与建议 1、住宅产品全部设计成以18、26层为主的高层组合。降低建筑密度、释放公共空间、园林空间。 2、住宅要做到一梯两户条状结构，不做点状住宅。26层建筑为两梯两户，单层两户的设计。 3、在景观位置较有利的情况下，可设置观景电梯。 三、道路体系规划要求与建议 （一）出入口 1、主入口设置在元洪路。 2、次入口应根据车行、人行的便捷性等多方面因素设置于东西侧，为求商业价值带的拉长，可尽理靠北设置。 （二）道路体系规划要求与建议 1、实现人车分流，尽可能做到人车分流。 2、道路的规划要充分考虑停滞、分流、汇集、导入、定向、转换、加速、连续等的合理性、安全性与效率性。 3、道路的宽度要与其承担的交通功能类型相匹配。主干道宽度6米，支干道宽度4.5米,进户车行道宽度3米。 4、要有无障碍设计，以满足残疾人的出入自由。 5、道路的系统设计要有利于景观设置的聚集与分散。同时与材质、剖面、外形、照明、标识以及种植等作为一个整合的系统进行协调和设计。 6、入户道路应设在建筑物的北面且不影响一层的户型结构的合理性。（所有建筑单体均是如此） 四、景观规划与定位建议 园林风格定位 1、园林风格定位： 欧式风格。 2、园林景观走向：项目的主入口方向，决定了项目的园林走向应是南北向。 依据建筑布局， 项目园林可设为五心园林，即以大中心园林为主，辅东南西北四个不同的小型园林，由此丰富社区绿化景观，并均衡项目园林资源的分配，增添项目卖点。 其他参考建议 1、小区设置背景音乐，营造一种浪漫休闲的氛围景观规划上，应考虑功能性的景区小品设置加强小区的生活气息 序号 面积 占比 备注 1 85～90㎡ 占30% 宽敞型两房 2 115～120㎡ 占10% 温馨型三房