海口市房地产市场分析报告104734210.docVIP

海口市房地产市场报告 一、城市概况及规划 1、海口城市基本概况 1.1、海口城市的区位 海口市地处海南岛北部，处于热带滨海，热带资源呈现多样性，海滨自然特色风光景观。北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。 海口市总面积2304.84平方公里，城市由龙华区秀英区琼山区美兰区龙华区面积300平方公里秀英区面积512平方公里琼山区面积940平方公里美兰区面积553平方公里龙华区人口44万秀英区人口29万琼山区人口36万美兰区人口51万海南旅游集散地，是首批“中国优秀旅游城市”海口城市空间结构布局 从以上海口城市发展规划中海口城市发展应“突出沿海、开发沿江、提升中心、拓展两翼、带动腹地”，南渡江沿岸是城市未来发展的生态中轴。海口市城市中心将向东南迁移至南渡江两岸。省政府也将迁移至此，南渡江西岸为高尚住宅用地，南渡江东岸为行政用地和绿化用地。城市分区和功能组织(1)新中心区——政治、文化中心、全市远期的核心区；???(2)滨海金融贸易区——金融贸易中心，全市近中期的核心区；???(3)海甸岛科研、文教、高技术综合区；???(4)新埠岛旅游渡假区；???(5)老市区－－商业居住综合区；???(6)府城区－－旅游、文教、科研、居住、工业综合区；???(7)沿江居住区；???(8)金牛岭居住区；???(9)金盘工业、生活综合区；???(10)秀英区——工业、港口、仓储、生活综合区；???(11)永万工业、生活开发区； 分析： 从以上数据中可以看出，从2002年到2004年固定资产投资总额中房地产开发总额的增长比较快，而且每年以5亿元的速度在增长，但2005年增长的幅度较为有限，特别是到了2006年增长速度越发放缓，这表明近几年海口市的房地产开发已经进入了一个相对平稳增长阶段。 1.2、商品房施工、竣工面积 与房地产开发投资额的增长趋势类似，海口市近年来的商品房及商品住宅的施工面积增长趋势也呈现出“先扬后平”的趋势，2003年海口市的商品房及商品住宅的施工面积增长分别达到了85.6%和94.3%，随后几年增长率便出现了持续下降的局面，到了2006年这两项数值增幅分别下降至2.4%和0.3%，详见下图： 历年商品房施工面积、住宅施工面积以及增长率 竣工面积方面，各年度的走势起伏较大，2003、2005年分别呈现高幅度的增长，而2002、2004和2006年则呈现较大幅度的负增长，历年的整体走势表现为“抑扬顿挫”的“M”型结构，详见下图： 历年商品房竣工面积、住宅竣工面积以及增长率 分析： 从以上数据中可以看到，从2003年到2005年，海口市商品房及商品住宅的施项面积的增长速度虽然持续下降，但仍维持在一个较高的水平，直到2006年增长速度才有明显下降，而竣工面积各年度的反差极大，与施工面积的增长走势缺乏一致，这表明海口在房地产开发管理领域欠缺成熟，商品房建设中“停工”、“缓工”现像可能较为随意，2007年1季度海口五大商品房分布区域中，停缓工项目就达到了42个。 1.3、销售面积走势 近年来，海口市在商品房及商品住宅销售面积的增长率走势方面同样表现出较大的起伏，从2002-2006年商品房及商品住宅的整体销售面积虽然持续增长，但其增幅呈现“M”型结构走势，与竣工面积的走势较为一致，详见下图： 历年商品房销售面积、住宅销售面积以及增长率 商品房销售面积与商品房竣工面积 分析： 从以上数据可以看出，近几年来海口市商品房销售面积要大于商品房的竣工面积，这表明海口市商品房市场存在者很大的需求空间。 同时，从竣工面积和销售面积两者数据的其本相同的走势中可以看到，在销售价格呈现大幅度上涨（见以下销售价格分析）的情况下，销售面积随着竣工面积的下降而下降，这反应了海口房地产需求市场对于现房的需求比例较高，竣工面积的下降直接影响到了销售面积的下降。 1.4、销售价格走势 海口市在走过了2004年房价下跌的情况后，随后的2005、2006年房价呈现现出了快速上涨的趋势，两年间商品房价格分别上涨了12.6%和17.9%，增长幅度较大，详见下图： 历年海口市商品房销售平均价格 分析： 从以上数据中可以看出，随着海口市经济建设的逐步发展，旅游城市的地位，以及海口市居民与外来人群对住宅需求的提升，都在一定呈度上带动了商品房价格的提升。 1.5、经济发展、居民收入与房价走势 历年海口市人均GDP与商品房销售平均价格情况 分析： 从以上数据中可以看到，海口市人均GDP增长值远远高于商品房销售价格增长值，这在一定程度上表明海口市商品房销售价格随着城市的