建议在不动产登记立法.PDFVIP

2014年9月 Cover Story 本期关注 给他人造成损害的，应当承担赔偿责 建议在不动产登记立法 实质审查，从而确保其满足法律规定 任。因登记错误，给他人造成损害的， 中，充分考虑 的登记条件，即登记机构不仅要对材 登记机构应当承担赔偿责任。登记机 料进行审查，还对材料反映的法律事 构赔偿后，可以向造成登记错误的人 《物权法》各类不动产 实及其内容是否真实、合法、有效进 追偿”。但实践中因缺乏配套法律法 物权生效的规定和登记 行审查。因此，法律赋予不动产登记 规而无法解决实体和程序难题，当前 现状， 机构和登记人员具有权利裁决者的地 利用登记审查漏洞，非法处分他人不 对不同物权登记模式的 位，责任重大，要求登记人员具备法 动产、通过无效抵押骗取借款之类的 不动产登记程序 律、不动产、信息技术等多方面的专 侵财型违法犯罪频发，导致不动产过 和登记机构的审查责任 门知识，能够承担对不动产登记资料 失登记错误纠纷大量涌现，因登记机 作出规定 的审核、登簿等责任，以保证登记结 构未尽合理审慎义务造成的登记错误 果的准确性，增强登记公信力，有效 赔偿，也大多采用了国家赔偿的方式， 维护不动产权利人和交易第三人的合 由国家支出赔偿费用。 法权益。 学 界对登记错 误 赔 偿 性 质的认 不动产价值巨大，建立登记错误 从世界各国不动产登记法律和实 识，也存在国家赔偿责任与民事赔偿 赔偿责任制度，旨在对真正的权利人 务来看，也对登记人员要求和选拔程 责任之说的争论。根据《国家赔偿法》 进行救济，避免其因登记错误而受到 序有明确的规定，如德国对登记人员 第二条“国家机关和国家机关工作人 损害。建议在不动产登记立法中，建 有专门的任命和考核方式；澳大利亚 员行 使职 权，有 本 法 规 定的侵 犯公 立基于不动产登记错误责任划分的赔 实行登记师资质制；英国和爱尔兰规 民、法人和其他组织合法权益的情形， 偿制度，明确登记错误赔偿的性质； 定不动产登记人员组成中必须要有一 造成损害的，受害人有依照本法取得 明确登记机构无过错责任前提下登记 定比例的律师等。我国土地登记、房 国家赔偿的权利”的规定，其采用了 错误赔偿资金的来源，考虑设立不动 屋登记、海域使用权登记均对从事登 违法责任的归责原则，只有在发生了 产登记错误赔偿基金，以将维护登记 记审查的从业人员资格有明确的要求 该法规定的侵权行为的情况下，方可 公信力进而保障交易安全这一社会公 和选拔程序，并已形成一支超过十几 成立国家赔偿责任。《最高人民法院 共利益必然带来的风险，转由社会而 万人的登记队伍。 关于审理房屋登记案件若干问题的规 非真正的权利人负担。 因此，要建立与不动产登记的公 定》第九条关于“被告对被诉房屋登 建立与不动产登记的公信力及登 信力及登记机构审查责任相适应的不 记行为的合法性负举证责任”的规定， 记机构审查责任相适应的不动产登记 动产登记员队伍。同时，将“国家实行 表明该法将登记机构的赔偿责任界定 员队伍。