物业管理法规案例分析-样例doc..doc

物业管理法规案例分析下载-样例.doc 目 录 认识篇 物业管理中法律关系纠纷的类型如何面对物业纠纷如何对待业主的无理投诉业主提出不合理装修要求怎么办部分业主要随意封闭阳台怎么办业主不愿配合公共部位维修怎么办住户对维修料具提出质疑怎么办污水管道返水怎么办业主家中地板渗水怎么办酗酒后的访客自伤怎么办业主请来的装修人员要强行闯入怎么办房子没住，交不交管理费 思考篇 车辆破损进入车场后推卸责任怎么办物管理费谁说了算 纠正违章装修僵持不下怎么办 乱停车的访客蛮不讲理怎么办业主有了成见怎么办业主执意乱装空调怎么办 有人逗留损毁绿地怎么办租户乱抛脏物怎么办推拖清理装修垃圾怎么办商铺业主与顾客发生冲突怎么办业主强占他人车位怎么办访客拿住户钥匙要上楼入户怎么办物业管理中法律关系开发商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或开发商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中的法律关系。只有理顺了关系，才能够各方面的关系。物业管理工作中有开发商、物业管理公司房屋产权所有人使用人和其他与物业管理相关的行业以及政府有关部门。 1开发商开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了产权所有人。对于一处新的，开发商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建的管理工作。有时开发商也自己充当物业管理的角色。不论开发商是自己来管理或是委托其他物业管理公司来管理新建物业，都是在为房屋产权所有人或使用人提供服务。新建，由于发生了产权交易行为，开发商的角色变了，由原先对物业的拥有，变为对物业的部分拥有或完全不拥有。开发商先期委托物业管理公司管理新建或自己自行管理的行为只能是一种临时的安排因为在新建初期，产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。开发商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由开发商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，开发商对新建的作用逐渐退居二线。开发商如直接聘请管理公司，应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 2．业主（房屋产权所有人）由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。对物业拥有所有权与使用权。由于开发商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同开发商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，开发商应会同物业管理公司召开业主大会。3．业主大会大会是一个非常重要的会议，由开发商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在开发商或物业管理公司上。开发商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——委员会。委员会是物业中常设的最高权力机构。4．业主委员会委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理的常设最高权力机构，委员会的成员要由选出的代表，代表广大业主的权益。同时委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然委员会是业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的委会不可能起到应该起到的作用。所以建议委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。委员会与物业管理公司之间是聘用关系。5．物业管理公司物业管理公司是一种信托代理机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。物业管理公司是依据委托管理合同在物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由开发商代表广大业主与物业管理公司签订召开业主大会，业主委员会成立后，再由委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。6．承租人（房屋租用人）承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的是委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租