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鸿昌广场水疗项目 可行性研究报告 王登明13802284464 邮箱：wangdenming@163.com QQ2010年2元月28日 鸿昌广场水疗项目可行性研究报告 一、概述 （一）项目的实施背景和依据 随着深港的深度合作，为深圳的休闲业创造了良好的商机。鸿昌广场大厦两面临街，北临深南东路是城市中轴交通主干道，有20多条公交线在此设站经过，大厦东侧文锦南路直通文锦渡口岸仅500米，南侧还有一个长途汽车总站，离鸿昌广场也只有500米左右。地铁2号、5号、8号和9号线均经停黄贝站或文锦南路站，黄贝站，5号线将于2011年6月底前通车，鸿昌广场离黄贝站和9号线的终点站文锦南路站站口均只200米左右。大厦距离罗湖口岸、罗湖火车站不足10分钟的车程，它毗邻黄贝岭、东门、东门商业街、文锦渡、向西村，大厦在罗湖区深南东路和文锦南路的交汇处，为罗湖区东部的核心位置，交通便利。再加上人们对健康、时尚的追求，休闲消费人群日益增大。另鸿昌广场大厦63层的高度也是一大优势。深圳市政府购买了第46至62层共16层供市属机关办公，广东省零售业排名第二的新一佳超市有限公司购买了第34至36层作为公司总部，目前已有壹百多家公司进驻， 鸿昌广场大厦及其周围环境具备优越的休闲业发展的空间。 （二）项目的概况 1、名称：鸿昌国际水疗会所（天上水府、人间瑶池） 2、地点：罗湖区鸿昌广场三至五楼 3、建筑面积：一万八千平方米 4、项目装修工期：六个月 5、前期的准备工作：二至三个月 6、项目建设的目标：使其成为深圳地区独具特色的、一流的服务水平、一流的管理水平，集水疗、SPA、桑拿、按摩、餐饮、美容美发、健身娱乐、茶艺、KTV、书吧、网吧、棋牌、乒乓球、桌球、台球、影院、泳池、休闲健身娱乐为一体的超大多功能的高档次、现代化的健康主题水会。 7、投资者的概况（略） 8、编制依据与研究方法（略） 二、项目建设的必要性分析（略） 三、市场分析 目前罗湖区10000平方米以上的水疗会有：嘉年华、皇室假期、银湖国际水会、太平洋休闲超市、昇逸水疗酒店（1000人/日以上）。中型的（5000平方米以上）有：金色阳光桑拿广场、美亚国际水会、马雅城、鸿泰洋国际会所、东方夏威夷、航母休闲港。（700人/日以上）。小型的有80家左右，（400人/日以上）。 福田区10000平方米以上的水疗俱乐部有水立方水疗俱乐部、水都水疗俱乐部，678水疗食府，水景云天，水疗会所。中型的有：嘉洋城、宏昌休闲岛、在水一方、东方棕泉、世外桃源、汇港城、蔚蓝海岸国际会所、高科德水疗俱乐部，600-1000人/日之间。小型的有一百多家，（200-500人/日之间）。 整体顾客比例：香港人占总人数的60%，内地人占40%。因该行业是朝阳产业，有较大的发展空间，客人市场流动向大的休闲娱乐场所流动趋势，而且日益明显。经济危机过后香港经济正在复苏，是投资的大好时机。 四、项目开发的条件及技术分析方案（略） 五、项目开发建设及经营组织与实施 （一）设计（招标优选） （二）装修（招标优选） （三）设备及安装 1、上下水管道及排污系统 2、配电系统 3、中央空调系统 4、电视音响系统 5、自动报警及喷淋系统、消防系统、防排烟系统 6、计算机监控系统 7、收银系统 8、热水系统 （四）分部三楼有前台接待厅250-300平方米，男更衣室500平方米，女更衣室200平方米，男浴池1000平方米，女浴池500平方米。公共水疗部分2000平方米，足浴房30间，美容美发100平方米，女宾休息室100平方米，女宾15间、SPA房300平方米。四楼休息室三个大区预计400个位：餐厅200个位，有足球吧、足浴室、多功能房、贵宾休息室、网吧、书吧、会议室、商务中心、情侣休息室、健身、乒乓球、桌球、台球、壁球、模拟高尔夫球、模拟爬山系统、射击、影院、清吧、KTV、中医治疗室、健康检测中心、营养中心、时尚生活馆。五楼中式房150间、泰式房30间、日式房16间、中式房80间、睡眠区400人/个。 六、项目的管理模式 （一）管理公司代为管理、委托管理公司管理 （二）董事会领导下的总经理负责制聘任总经理 （三）股份制：执行董事负责制 七、投资估算和资金的筹措 （一）房租：60元/平方米，按18000平方米算，租金：1080,000元。 （二）装修：1,500-2,000元/平方米，装修费用：26,000,000-35,000,000元。 （三）设计费用：50元/平方米，设计费用：900,000元。 （四）其他的附属设施、设备： 空调……………………………………….1,500,000元 消防…………………………………………